Постановление Правительства Пензенской области от 15.06.1999 № 155-пП
Об утверждении концепции развития рынка недвижимости
ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕОт 15 июня 1999 г. N 155-пПг. Пенза Об утверждении концепции развития рынка недвижимости В целях формирования и реализации областной стратегии покомплексному развитию методов регулирования, экономических отношений всфере недвижимости, способов и форм координации усилий, различныхорганов и организаций, поиска путей пополнения бюджета, а такжеупорядочения деятельности по инвентаризации, оценке, государственнойрегистрации, налогообложению недвижимости Правительство Пензенскойобласти п о с т а н о в л я е т: 1. Утвердить концепцию развития рынка недвижимости в Пензенскойобласти на период 1999-2000 годов согласно приложению 1. 2. Создать межведомственную комиссию по реализации концепцииразвития рынка недвижимости в Пензенской области и утвердить ее составсогласно приложению 2. 3. Поручить межведомственной комиссии в месячный срок с моментапринятия постановления разработать график проведения мероприятий пореализации концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области,включая подготовку нормативных документов по вопросам инвентаризации иучета недвижимости, формирования рыночного механизма ценообразования,развития системы государственной регистрации и налогообложениянедвижимости. 4. Считать утратившим силу постановление Губернатора -Председателя Правительства Пензенской области от 22.12.98 N 970 "Оконцепции развития рынка недвижимости в Пензенской области". 5. Данное постановление вступает в силу с момента подписания. 6. Контроль за выполнением настоящего постановления оставляю засобой. Вице-губернатор - Председатель Правительства А.В.Долганов __________________________ Приложение 1 Утверждено: Постановлением Правительства области от 15 июня 1999 г. N 155-пП Концепция развития рынка недвижимости в Пензенской области (на период 1999-2000 годов) Настоящая концепция разработана на основании ПостановленияГубернатора - Председателя Правительства Пензенской области N 970 от22 декабря 1998 года и в соответствии с Программой ПравительстваРоссийской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в1997-2000 годах", утвержденной Постановлением Правительства N 360 от31 марта 1997 года и исходит из следующего: - недвижимость составляет основу экономики Пензенской области; - недвижимость является объектом гражданских прав; - недвижимость может находиться в частной, государственной,муниципальной и других видах собственности; - повышение экономической эффективности использованиянедвижимости может быть реализовано только в системе рыночныхотношений, не деформирующих предпринимательскую деятельность ипроцессы ценообразования; - важнейшей функцией Правительства Пензенской области являетсяобеспечение системы правового регулирования отношений, связанных снедвижимостью и сферой ее экономического оборота; - развитие рынка недвижимости, его институциональной иинфраструктурной баз является необходимым условием для активизацииинвестиционных процессов, обеспечивающих становление расширенноговоспроизводства и, тем самым, структурной перестройки экономики ивозобновления экономического роста. Введение Рынок недвижимости, являющийся одним из самых существенныхмакроэкономических факторов, в силу ряда объективно-историческихпричин, обусловленных сложностью социально-экономического положения встране и идеологическим противостоянием в определении основныхнаправлений реформирования в сфере недвижимости и земельных отношений,оказался в наименьшей степени затронутым правовой реформой ипрактически выпал из сферы регулирования. Поэтому на современном этапепроведение активной политики в сфере правового регулирования рынканедвижимости становится важнейшей общеполитической задачей, одним изсущественных компонентов общей стратегии реформирования экономикиПензенской области. Концепция имеет целью формирование и реализацию государственнойстратегии по развитию методов правового регулирования экономическихотношений в сфере недвижимости, а также способов и форм координацииусилий различных государственных и муниципальных органов по созданиюусловий для развития рынка недвижимости и придания ему тех качеств,которые позволят его участникам, действуя в рамках добросовестнойконкуренции, рационально осуществлять кооперацию и самоорганизациюсвоей деятельности. Концепция ориентирована на достижение конечного позитивногорезультата - реализацию экономического потенциала области путемповышения инвестиционной и предпринимательской активности населения,масштабного вовлечения недвижимости в воспроизводственные процессы вэкономике. Реализация положений Концепции предполагает разработку и принятиесистемно скоординированного комплекса нормативно-правовых документов,направленного на совершенствование государственного регулированиярынка недвижимости. Раздел 1. Состояние и основные проблемы развития рынка недвижимости в Пензенской области 1.1. Основные факторы, определившие развитие рынка недвижимости в 1991-1999 годах. Начало формирования рынка недвижимости относится к 1991 году,когда был принят первый пакет законов Российской Федерации особственности, предприятиях и предпринимательской деятельности, обинвестиционной деятельности и другие. Осуществляемая с 1992 годаприватизация способствовала росту рынка жилья, началу формированиярынка нежилой недвижимости и зарождению рыночного механизмаценообразования на объекты недвижимости. Недвижимость городов ипоселений, промышленных зон и объектов инфраструктуры в условияхкоренного политического перелома в структуре имущественных отношенийначинала приобретать главное рыночное свойство - свойство ликвидности. В настоящее время формирование и развитие рынка недвижимостихарактеризуется высокими темпами роста вторичного оборота наиболееликвидных объектов недвижимости жилых помещений и объектовкоммерческой недвижимости. Рынок недвижимости сегодня характеризуется неравномерностьюразвития. Недостаточно вовлечены в оборот крупные объекты недвижимостии их комплексы, представляющие собой единые объекты прав, а такжеобъекты сельскохозяйственной недвижимости. Темпы приращения общеймассы недвижимого имущества, в первую очередь, за счет капитальногостроительства, замедлились. Существенной проблемой продолжает оставаться фактическоеразделение правовых режимов земельного участка и находящегося на немздания (сооружения), обусловливающее различные правила вовлечения иучастия в имущественном обороте по сути единых объектов прав -земельных участков, находящихся на них объектов (зданий, сооружений) иих частей. Все это порождает значительные трудности в определенииконкретных прав и обязанностей всех правомочных субъектов рынканедвижимости, а также сложности при формировании и государственномучете объектов недвижимости и регистрации прав на них. Кроме этого, анализ современного состояния пензенского рынканедвижимости позволяет вычленить еще ряд проблем и вытекающих из нихзадач, подлежащих разрешению. К этим задачам, в частности, относятся: - необходимость системного упорядочения процессов регулированиявторичного рынка недвижимости; - необходимость обеспечения защиты прав собственников иучастников рынка; - необходимость перехода к фискальной системе, стимулирующейрациональное использование недвижимого имущества; - необходимость реструктуризации, перепрофилирования имодернизации неликвидных объектов недвижимости с целью вовлечения воборот; - необходимость создания условий для приращения общей массынедвижимого имущества с целью удовлетворения спроса на наиболеесоциально важные объекты. 1.2. Проблемы структурной организации рынка недвижимости Структурная организация рынка недвижимости складывается из трехосновных компонентов деятельности участников рынка по созданию,обращению и управлению объектами недвижимости. Первый - создание: инвестиционно-строительный цикл развития,включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, егопроектирование, землеотвод, строительство (реконструкцию), сдачу вэксплуатацию. Второй - обращение: продажа, сдача в аренду, найм, другиеимущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую,ранее созданную недвижимость. Третий - управление, использование, обслуживание объектов, ихэксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур икоммунального хозяйства. Соответственно, образуются три структурно выявленные сферыцелостного рынка недвижимости - рынок развития, рынок оборота, рынокуправления и эксплуатации. Рыночная привлекательность этих сфер, их объем, динамика зависятот связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции восновной капитал (развитие недвижимости), товарные (финансированиеоборота недвижимости и прав на них), доходы (от сделок и отэксплуатации недвижимости) и налоги (налогообложение недвижимости). Структурная политика экономического роста подразумеваетопережающий темп экспансии рынка развития по строительству,реконструкции, модернизации недвижимости, приращению ее товарногообъема, качества и стоимости. Опора на все компоненты инвестиционногопотенциала - технологический, ресурсный, квалификационный, финансовый,кредитно-ссудный, а также расширенное вовлечение накоплений населенияи института коллективных инвестиций есть необходимое условие подъемарынка развития. Особенностями рынка развития, отчетливо проявившимися насегодняшний день, являются: - неопределенность правового регулирования, высокие налоги; - преобладание внебюджетных источников инвестиций,множественность, конкурирующих между собой за наилучшее местоположениеи назначение инвестируемых объектов; - ограниченность ресурсов отдельных инвесторов и их недостаточнодоверительные связи между собой для организации пулов с возможнымикредиторами; - высокая сложность поиска организатора (менеджера)инвестиционного проекта, от формулирования намерения до сдачи объектав эксплуатацию и последующей (либо форвардной) продажи; - недостаточная определенность в выборе, включая конкурсный,проектировщика подрядчика, что при недостатке опыта и специальнойподготовки инвестора может привести к финансовым потерям; - слабая изученность рынка развития, фрагментарный маркетинг,непроработанность разделов, специально ориентированных на интервалыумеренного и слабообеспеченного платежеспособного спроса; - отсутствие отработанных технологий массовоговысокоэффективного, экономического строительства и обусловленного этимдолгосрочного спроса на соответствующие механизмы, оборудование истроительные материалы. Основными проблемами формирования полноценного рынка развитияявляются: - существующая незавершенность в обеспечении режима имущественныхправ на последовательно включаемые в реализацию инвестиционногопроекта имущественно-финансовые компоненты формирования недвижимости; - продолжающаяся неопределенность в подготовке и нормативноправовом закреплении четких правил прохождения инвестиционных проектовот замысла до воплощения; - неопределенность в компетенции органов, предъявляющихтребования и устанавливающих ограничения, обременения на объектыразвития; - отсутствие системы активного предъявления запроса наинвестиционные проекты определенного назначения со стороны органоввласти и управления, целенаправленно инициирующих и поддерживающихтакие проекты; - явная неполнота информационной базы для инвестиционнойдеятельности по большинству разделов, эффективных проектных решений,региональной привлекательности, инвестиционных и кредитных предложенийи т.д.; - слабость и функциональная размытость институтовпрофессиональной соорганизации участников рынка развития недвижимости,включая специализированные финансово-кредитные структуры и учреждения; - отсутствие активной поддержки правительства области, прямонацеленной на поощрение рынка развития через бюджеты развития,льготные кредиты, субсидии, государственно-коммерческие пулы. Последовательное решение перечисленных вопросов составитсодержание и основные ориентиры дальнейшего формирования структурногосектора развития в составе рынка недвижимости. Рынок оборота и осуществления гражданско-правовых сделок сприватизированной, созданной, имеющейся в наличии недвижимостьюявляется вторичным. Этот рынок функционирует, опираясь на совокупностьвзаимосвязанных составляющих - оценка недвижимости, регистрация правна недвижимость и сделок с ней; брокерская и риэлтерская деятельностьпосредников оборота, информационное обеспечение рынка по егосегментам: рынок жилья, рынок коммерческих помещений, офисов,производственных объектов, рынок земельных участков. Развитие рынка оборота невозможно без соответствующегоинформационного обеспечения, важнейшим элементом которого являетсяналичие системной информации по каждому конкретному объекту,содержащей сведения обо всех его правовых и товарных характеристиках.В настоящее время субъекты рынка недвижимости, в том числе ипотенциальные, ограничены в получении такой информации, что являетсянемаловажным фактором, сдерживающим развитие рынка недвижимости, аименно: открытость информационной системы рынка оборота делает егосоциально адаптируемым. Управление недвижимостью, эксплуатация объектов, их ремонт,техническое обслуживание, поддержание в системе городскихинфраструктур, жилищно-коммунального хозяйства являетсясамостоятельным и в перспективе чрезвычайно важным структурнымсектором рынка недвижимости. Эта сфера только начинает складыватьсякак полноценный элемент высокодоходной рыночной деятельности,требующей соответствующего нормативно-правового и информационногообеспечения. Управление объектами жилого фонда, офисными, торговыми,складскими и производственными центрами, а также имущественнымикомплексами с развитой инфраструктурой - это достаточно сложный виддеятельности, который требует, помимо знаний основ хозяйственногоправа, технологии эксплуатации и ремонта зданий и сооружений, такжевладение финансовым менеджментом, теорией оценки недвижимости,инвестиционным анализом, методами управления проектами, включаяразвитие объектов и минимизацию рисков. Поэтому главной проблемой вразвитии сферы управления недвижимостью является вопроспрофессиональной подготовки специалистов по управлению объектаминедвижимости и становлению соответствующей профессиональной среды,стимулирующей становление высоких профессиональных стандартов. 1.3. Интересы участников рынка Помимо факторов, связанных с общеэкономическим контекстомрыночных реформ, по отношению к рынку недвижимости действует рядсобственных условий и запросов, опосредованных основной движущей силой- интересами участников рынка, связанных имущественными отношениями.Потребители имеют следующие интересы: - обеспечение прав собственности, владения, пользования,распоряжения объектами недвижимости, включая осуществление сделок сними, наличие легального оборота объектов; - государственные гарантии при регистрации имущественных прав наобъекты недвижимости и сделок с ними, а также при регистрации объектовнедвижимости с гарантированной надежностью; - полная информация о предложении и спросе на рынке недвижимостив определенном периоде времени; - надежность оценки собственной платежеспособности во времени:стабильность дохода, возможностей получения кредита, субсидий, иныхформ поддержки, в том числе от государства, возможность примененияльгот и т.п.; - сокращение доли накопленного взноса по отношению к долекредитуемой части при приобретении имущественных прав на недвижимость; - максимальное продление во времени кредитуемой части приминимизации процента кредита; вариантность схем накопления и погашениякредита; обеспечение социальных норм потребления в жилищной сфере,включая коммунальные услуги, через адресные дотации и условия найма; - возможность коллективного инвестирования в строительство иэксплуатацию жилья и соответствующих объектов социальной сферы черезорганизацию кондоминиумов, товариществ и др., - отсутствие необоснованных ограничений по использованию истроительным действиям с недвижимым имуществом; - необходимое участие в принятии решений по развитию(строительству, реконструкции) окружающих территорий. Предприниматели и инвесторы, вкладывающие ресурсы в недвижимость,выдвигают следующие запросы к регулированию его рынка: - необходимые полнота и достаточность правового базисадеятельности с недвижимостью, обеспечиваемого федеральнымзаконодательством и законодательством Пензенской области; - наличие совокупности местных нормативно-правовых актов исоответствующих структур местного самоуправления, обеспечивающихфункционирование и развитие местных рынков недвижимости; - введение на местах правового градостроительного зонирования,устанавливающий исчерпывающий правовой градостроительный регламент повидам использования и допускаемым строительным действиям с объектаминедвижимости; - наличие стратегических планов развития конкретной территории,позволяющих оценить инвестиционную перспективу и динамику рисковинвесторов, варианты инвестиционной политики во времени; - унификация и доступность стандартов, порядка и процедуроформления документов, сделок, регистрация прав при деятельности снедвижимостью; - наличие информационных возможностей изучения спроса,предложения, их структуры, балансы и динамика, состоянияинвестиционного рынка и фондового рынка ценных бумаг, обеспечиваемыхнедвижимостью; - развитая структура платежеспособного спроса, позволяющаядиверсифисировать инвестиционные направления, выявлять областинаибольшего спроса и наибольшей доходности предложения; - наличие возможностей выбора и конкуренции впроектно-строительной сфере, исходя из оценки роли квалифицированныхбизнес-планов, проектных решений. Управления проектами и сокращениясроков строительства как факторов, определяющих достижение целейинвестиционных проектов в целом; - наличие кредитно-финансовых структур, способных решать вопросыпредоставления кратко- и среднесрочных строительных кредитовинвесторам и долгосрочных ипотечных кредитов - потребителям; - организация системы паевых инвестиционных фондов, объединяющихусилия инвесторов и снижающих риски инвестиций каждого из них. Для органов государственной власти и местного самоуправления,представляющих собственника недвижимости на территории, в качествезапроса к рынку недвижимости выдвигаются следующие условия: - принятие федеральных законодательных актов о разграниченииземельной собственности на федеральную, субъекта Федерации,муниципальную и об основаниях отнесения земельных участков и иныхобъектов недвижимости к объектам права муниципальной собственности; - условия принятия решений органов местного самоуправления опредоставлении в собственность, владение и на ином правовом основанииобъектов муниципальной собственности; - условия перехода в муниципальную собственность земельныхучастков и иных объектов недвижимости; - оценка и массовая оценка недвижимости, ведение кадастров,информационных систем и баз данных, позволяющих осуществлятьналогообложение недвижимости и сделок с ней; - введение практики планирования стратегии развития территории,разработки градостроительной документации и правового зондирования,позволяющей органам местного самоуправления выступать активнымисубъектами рынка недвижимости и осуществлять целенаправленное егорегулирование, имеющее целью привлечение инвестиций; - развитость и эффективность нормативно-правовой базыприватизации, оборота земельных участков (земельных долей), связанныхс объектами недвижимости, находящимися в собственности юридических ифизических лиц; - создание условий аккумуляции ресурсов для обеспечения развития,модернизации и реконструкции инженерно-транспортной и социальнойинфраструктуры за счет налоговых поступлений и соответствующих выплатинвесторов; - последовательное развитие конкуренции и демонополизации вдеятельности структур жилищно-коммунального хозяйства, внедрениелокальных и автономных систем инженерного оборудования объектовгородской недвижимости; - создание сектора социального жилья, фонда аренды жилья, широкоеинформирование об условиях приобретения коммерческого жилья,построенного за счет муниципальных средств, а также средств граждан июридических лиц. Раздел II. Государственные функции и принципы регулирования рынка недвижимости. 2.1. Роль государства на рынке недвижимости Государство на современном этане становления рынка недвижимостиПензенской области играет две определяющие его развитие роли: во-первых, государство выступает в роли регулятора рынка,отвечающего за создание справедливых правил для всех участников рынкаи обеспечивающего их соблюдение; во-вторых, - государство выступает в роли участника рынка,являясь крупнейшим собственником и продавцом недвижимого имущества. Роль государственных органов в настоящий момент труднопереоценить по степени воздействия и влияния на развитие рынканедвижимости. Поэтому в отношении развития рынка недвижимости вопросзаключается не в том, должны ли они проводить активную политику,направленную на его развитие, а в том, как это делать, и какиепервоочередные меры эта политика должна включать. Главная особенность рынка недвижимости состоит в еговсеобъемлющей социальной значимости. Жители Пензенской области требуютсохранения социальных гарантий в процессе перераспределениянедвижимости рыночным способом. При этом отсутствие опытасамостоятельных действий на свободном рынке заставляет значительнуючасть населения высказываться за строгий государственный контроль задеятельностью институтов рынка недвижимости, за надежные способыукрепления права на недвижимость под государственные гарантии.Население потенциально готово принять участие в инвестированиистроительных процессов из своих сбережений, но при условии обеспеченияличной безопасности, поэтому при формировании политики в отношениирынка недвижимости Правительство области не может исходить только изпотребностей экономики в доступности инвестиций, а должно учитыватьпотребности населения в целом. 2.2. Функции государства на рынке недвижимости Правительство области создает систему регулирования рынка иобеспечивает ее функционирование. При этом система регулирования будетразвиваться в сторону технологического совершенствования, большейдетализации и ужесточения государственного контроля деятельности рынканедвижимости. Развитие системы правоприменения как одного из ключевых элементовсистемообразующей функции государства будет приоритетным направлениемгосударственной политики правительства области. Следующей важнейшей системной функцией государства на рынкеявляется обеспечение формирования современной инфраструктуры рынканедвижимости, где правительство должно проводить активную политикупрямой поддержки инфраструктурных проектов, включающую в себяпредоставление правовых гарантий, налоговых льгот, содействие впривлечении российских и зарубежных инвестиций. Множественность функций, связанных с прямым участием государствав создании инфраструктуры рынка недвижимости, является временнымявлением. Постепенно большинство из них будут полностью переданынегосударственным участникам рынка. 2.3. Взаимодействие государства с участниками рынка В решении задачи регулирования рынка недвижимости интересы егоучастников и государства по многим позициям совпадают, что позволяетиспользовать саморегулирование как метод оперативного решениявозникающих проблем. Интересы государства и участников рынка совпадаютпрежде всего в вопросах, связанных с предупреждением и разрешениемконфликтов между участниками, снижением возможностей для мошенничестваи совершения других противоправных действий, с поддержкой стабильностирынка, внедрением передовых стандартов профессиональной деятельности.Рынок недвижимости является одним из наиболее регламентированныхрынков в мире. Сложность отношений на рынке, его масштабность,присущий рынку риск, сравнительно низкая ликвидность объектовнедвижимости. Интересы безопасности его участников обусловливаютнеобходимость принятия профессиональных стандартов, норм и правилработы па рынке, а также формирования условий для созданиясаморегулируемых организаций. При этом государство во взаимодействии ссаморегулируемыми организациями будет стремиться к снижению издержекрегулирования - уменьшение затрат времени и финансовых ресурсовпрофессиональных участников рынка в связи с выполнением требованийорганов регулирования. 2.4. Принципы государственного регулирования рынка недвижимости Государство в решении задач регулирования рынка недвижимостипридерживается следующих базовых принципов: а) принцип единства нормативной правовой базы, режима и методоврегулирования рынка на территории Пензенской области; б) принцип минимального государственного вмешательства имаксимального саморегулирования, который означает, что государстворегулирует деятельность субъектов рынка лишь в тех случаях, когда этоабсолютно необходимо, и делегирует часть своих контрольных функцийпрофессиональным участникам рынка недвижимости, организуемые всаморегулируемые организации; в) принцип равных возможностей, означающий: - стимулирование государством конкуренции на рынке недвижимостичерез минимизацию льгот для отдельных его участников; - равенство всех участников рынка перед органами, контролирующимии регулирующими их деятельность; - гласное и конкурсное распределение государственной поддержкиразличных проектов на рынке; - отсутствие преимуществ у государственных предприятий,функционирующих на рынке, перед коммерческими; г) принцип преемственности государственной политики на рынкенедвижимости. 2.5. Основные принципы политики в сфере земельных отношений Основными принципами государственной политики в области земельныхотношений являются: - поэтапное расширение и углубление земельной реформы садекватным нормативно-правовым обеспечением; - единство земельных участков с расположенной на нихнедвижимостью, обеспечивающее эффективный гражданский оборотнедвижимости; - продолжение разграничения прав собственности на землю поуровням - федеральная, собственность Пензенской области имуниципальная; - государственный контроль за использованием и охраной земель спостепенной заменой форм принуждения на экономические методыстимулирования рационального использования и охраны земель. Дальнейшее развитие земельного законодательства должнообеспечивать: - правовую регламентацию процедур хозяйственного оборота земель вгородах; - объединение в едином законодательном акте учета и правовогорегулирования собственности на землю, здания и сооруженияпроизводственного назначения, жилища граждан; - территориальное зонирование в городах, выделение пригородныхзон, разделение городских и сельскохозяйственных земель, включаяправовое зонирование, определяющее права и ограничения по способамиспользования земель, а также строительные ограничения; - оценочную деятельность, в первую очередь массовую (сплошную)оценку земель; ипотеку земель; - благоприятные условия и упрощенные процедуры предоставленияземель для частного инвестирования в жилищное строительство. Раздел III. Стратегические направления развития рынка недвижимости Государственная политика на рынке недвижимости базируется насистемообразующей функции государства, предполагающей проведениекомплексных и взаимоувязанных мероприятий и реализацию программ,направленных на развитие приоритетных компонентов рынка,обеспечивающих его качественное развитие. Таким образом, можновыделить следующие приоритетные направления государственной политикина рынке недвижимости. 3.1. Институциональная политика Стратегия институциональных преобразований, призванных обеспечитьструктурную перестройку экономики страны, в сфере регулирования рынканедвижимости, формулируется как программный подход и содействие всоздании самодостаточных и устойчивых институтов рынка, способныхопосредовагь следующие направления деятельности на рынке: - формирование квалифицированной профессиональной среды за счетсоздания образовательных программ, в том числе в системе высшего исреднего образования; - обеспечение защиты прав потребителей путем создания системысертификации и лицензирования деятельности профессиональных участниковрынка недвижимости; - создание единого информационного пространства рынканедвижимости, которое сориентирует участников рынка, оптимизируетпроцессы ценообразования; - разработку новых технологий в создании, обороте и в управлениинедвижимостью. 3.2. Инвестиционная деятельность Наиболее актуальными являются сегодня следующие направленияинвестиционной политики в развитии рынка недвижимости: - политика инициации и расширения круга внебюджетных источниковфинансирования капитальных вложений в развитие недвижимости; - политика повышения эффективности управления и использованиянедвижимого имущества, находящегося в государственной собственности; - инновационная политика в части содействия продвижению на рынкеновых продуктов, развитию новых организационных форм, взаимодействиягосударственных органов, органов местного самоуправления ипредпринимательских структур с целью проведения модернизациисуществующей недвижимости по критериям ресурсосбережения, организациипрорывных проектов в управлении и развитии недвижимости; - кредитно-финансовая политика по линии кратко- и среднесрочногостроительного кредитования реализации высокоэффективных инвестиционныхпроектов, долгосрочного ипотечного кредитования граждан, инвестирующихсвои средства в развитие либо приобретение недвижимости; - продолжение инвестирования модернизации, реконструкции иразвития основных фондов жилищно-коммунального хозяйства и городскойинфраструктуры, воспрепятствование их нарастающему износу и переходу ваварийное состояние. Указанные направления приложимы преимущественно к структурнымсекторам развития и управления недвижимостью, которые являются в силусвоего воздействия на общую экономическую ситуацию в области решающимучастком приложения инвестиционных и организационных усилийгосударства. Основные мероприятия государственной инвестиционной политики всекторе управления недвижимостью предусматривают: - организационные меры обеспечения эффективности управления ииспользования недвижимости государственной собственности за счетинвентаризации, паспортизации и оценки комплексов и объектовнедвижимости, подготовки на этой основе компетентных решенийспециальных комиссий о целесообразности тех или иных инвестиционныхдействий по снижению затрат и росту доходности от использованияобъектов недвижимости; - участие государства посредством кредитов либо гарантий винвестировании деятельности по модернизации, реконструкции и развитиюинфраструктуры и объектов недвижимости государственной собственности сцелью обеспечения сберегающих технических характеристик какнеобходимого условия эффективной эксплуатации объектов; - содействие реализации наиболее эффективных инвестиционныхпроектов по наилучшему использованию недвижимости государственнойсобственности, как объектов инвестиционной деятельности, на конкурснойоснове. Основные мероприятия государственной инвестиционной политики всекторе развития недвижимости предусматривают: - расширение программных инвестиций в развитие новых технологийреализации инвестиционно-строительных проектов; - содействие организации новых форм целевой коалиции инвесторов,девелоперов-застройщиков, проектировщиков, строителей и управляющихнедвижимостью в деле создания и продвижения на рынок недвижимостиновых продуктов инвестиционно-градостроительной деятельности, преждевсего - крупных жилых, коммерческих и многофункциональных комплексов сновыми типами объектов, построенных на основе новых технологий,материалов и оборудования в соответствии с современными требованиямиресурсосбережения; - проведение поддержки активной кредитной политики в сфереприоритетных проектов развития муниципальных образований области спривлечением международных банковских организаций. 3.3. Налоговая политика В настоящее время в отличие от западных стран доля налогов наземлю и строения, сооружения (налог на недвижимость) в бюджетахмуниципальных образований по-прежнему незначительна, а основная частьналогов поступает от налога на прибыль предприятий и подоходногоналога. Указанные налоги являются недостаточно стабильными источникамиформирования местного бюджета из-за ненадежности информации ополучаемых предприятиями доходов, а также в связи с возможностьюиспользования так называемых налоговых укрытий, существующих во всехстранах легальных способов уклонения от подоходных налогов. Решение проблемы возможно на основе быстрейшего создания простойи эффективной государственной системы регистрации прав нанедвижимость, а также создания Государственного кадастра недвижимостии связанной с ним системы рационального налогообложения, включающей: - регистрацию собственников недвижимости как налогоплательщиков всистеме государственной регистрации прав на недвижимость и сделок сней, установление границ участков владения с целью расчета налоговыхставок; - разработку системы установления единых ставок налога нанедвижимость вместо платы за землепользование и налога на строения. Однако в условиях рыночных отношений для создания эффективнойсистемы поимущественного налогообложения необходима хорошо налаженнаяинфраструктура рынка недвижимости. Такая инфраструктура состоит, как правило, из системы регистрацииправ и сделок с недвижимостью, службы регулярной массовой оценкинедвижимости и службы налогообложения недвижимости, как это имеетместо в мировой практике. Вся проблема сбалансированного и стимулирующего налогообложениянедвижимой собственности состоит в надлежащем и достаточно точномопределении ее текущей рыночной стоимости, разделении базы налога наземельную часть и часть, определяемую стоимостью строения(амортизируемая часть налога), а также в определении формы сбора -налог на недвижимость, налог на сделки с недвижимостью, налог наинвестиции в недвижимость. 3.4. Политика в сфере оценочной деятельности Оценка существенно влияет на все сферы экономическойдеятельности, имеет межведомственный и принципиальный характер,является необходимым условием для преодоления существующего кризиса,проведения полноценной структурной перестройки и дифференцируется наследующие принципиальные направления: - оценка земли и природных ресурсов; - оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения; - оценка имущественных и нематериальных активов приреструктизации предприятий; - оценка объектов в целях приватизации, передачи в управление,передачи в аренду; - оценка при ипотечном кредитовании; - оценка основных фондов предприятий-монополистов с цельюоптимизации тарифов их услуг, таких, как тарифы на электроэнергию,тепловую энергию, услуги связи, железнодорожные перевозки; - оценка основных фондов предприятий коммунального хозяйства сцелью оптимизации стоимости их услуг; - оценка объектов, находящихся в государственной областной илимуниципальной собственности, при использовании в качестве залога; - оценка при продаже объектов, находящихся в государственнойобластной или муниципальной собственности; - оценка при передаче объектов, находящихся в государственнойобластной или муниципальной собственности, в качестве вклада вуставный капитал, фонды юридических лиц. 3.5. Политика в сфере ипотечного кредитования Мировой и российский опыт подтверждает необходимость созданияспециализированных кредитных учреждений, которым должна принадлежатьважная роль в становлении рынка недвижимости. Ипотечное кредитование должно регулироваться нормами гражданскогозаконодательства, Земельного кодекса РФ, Федерального закона РФ "Обипотеке (залоге недвижимости)", а также специальным Законом "Обипотечных банках Российской Федерации", который необходимо принять вближайшее время на федеральном уровне. Регламентация должна касаться, прежде всего: - источников средств для ипотечных кредитов; - срочности ипотечных сделок (закон должен декретироватьдлительные сроки ипотечных кредитов, превышающие 10 лет); - механизма обеспечения рентабельности ипотечного кредита сучетом низких процентных ставок по ипотечным ссудам и инфляционноготормоза на пути развития ипотеки; - целевого использования ипотечного кредита исключительно наприобретение и развитие недвижимости. 3.6. Политика взаимодействия рынка недвижимости и рынка ценных бумаг Важным условием становления рынка недвижимости является выпуск вобращение ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, иобеспечение их свободного обращения. Недвижимое имущество является одним из наиболее важных объектовдля инвестиций. Доход от прямых инвестиций в недвижимость и ценныебумаги, обеспеченные недвижимым имуществом, при эффективномуправлении, может превышать проценты на заемный капитал и доход подругим ценным бумагам. При этом недвижимость, как средство обеспеченияобязательств, является наиболее привлекательной для инвесторов, таккак в отличие от инструментов финансового рынка недвижимое имуществоявляется реальным активом, и обладает большей надежностью, поскольку"прозрачно" для оценки рисков и расчетов доходности. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная наувеличение доходов от использования недвижимого имущества, призванаобеспечить запуск процессов расширенного воспроизводства коллективныхинвестиций в недвижимость, создавая при этом системы эффективнойзащиты прав вкладчиков и восстановления их доверия к инвестиционныминститутам. Основными инструментами такой политики должны стать, содной стороны, жесткое регулирование деятельности инвестиционныхинститутов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и, с другойстороны, обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации одеятельности, как инвестиционных институтов, так и другихпрофессиональных участников рынка. Регулирование деятельности всего спектра инвестиционныхинститутов, действующих на рынке недвижимости, от традиционных, таких,как коммерческие банки, страховые компании, акционерные инвестиционныефонды и компании, пенсионные фонды, до новых, становящихся институтовколлективных инвестиций, таких, как паевые инвестиционные фонды,требуют совместной гибкой координации разных ведомств исполнительнойвласти, под регулирование которых попадают перечисленные институты. 3.7. Политика государства в области управления недвижимостью В течение длительного времени государство останется крупнейшимсобственником недвижимости. Необходимо ввести четкое разделениегосударственной и муниципальной недвижимости на: (а) - используемуюнепосредственно для обеспечения государственных и социальных функций и(б) - используемую в коммерческих целях. Вторая группа в основном предназначена для приватизации,создающей вторичный рынок недвижимости и высвобождающей средства дляреализации государственных функций. Политика приватизациирассматривается как приоритетная задача, которой подчиняются иныенаправления деятельности государства как собственника этой группынедвижимости. Значительная часть государственной собственности служит нуждамфункционирования государственных институтов, а также социальным целям.Критерием эффективности использования такой недвижимости служат неполучаемые доходы, а степень обеспечения указанных целей, поддержаниенедвижимости в требуемом для полноценной эксплуатации состоянии иоптимизация расходов на ее содержание. Необходимая для управления недвижимостью инвентаризация и учетгосударственной недвижимости как задача, отдельная от общей реформы,является трудноразрешимой. Инвентаризация и учет недвижимости возможны как составная частьдействий, направленных на подготовку к введению налога нанедвижимость. Принятие обоснованных управленческих решений в отношениинедвижимости требует ее оценки. Оценка каждого отдельного объектадостаточно дорога. Этого недостатка лишена используемая в практикеряда стран массовая оценка недвижности, которая используется для целейналогообложения недвижимости. Таким образом, государственная поддержкамуниципальных реформ в области налогообложения позволит оценить игосударственную недвижимость. Необходимым условием возможности реализации права собственностина отдельный объект внутри имущественного комплекса для собственникадолжно стать членство в Товариществе (Ассоциации) кондоминиума,объединяющем всех собственников отдельных объектов недвижимости вединых имущественных комплексах. Определяющим признаком наличиякондоминиумных правоотношений и включенности объекта в составкондоминиума является то, что попытка физического обособления любойчасти этой совокупности приводит к тому, что хотя бы один объект вэтой совокупности теряет свои физические или потребительские свойства.Специфика вещи в составе кондоминиума состоит в том, что, как объектправа, этот объект представляет собой нерасторжимую совокупностьсобственно вещи и долевого участия на части, являющиеся общими длявсех объектов в составе этого кондоминиума. В сфере недвижимостикондоминиум, являясь совокупностью вещей, сам обладает признаками вещи- он является объектом всех отношений, ответственности и бремени,которые существуют по поводу любой недвижимой вещи, отличной от вещи всоставе кондоминиума. Следует различать и нормативно закрепить такие его виды, как: - жилищный кондоминиум, как совокупность правоотношений вграницах единого жилого комплекса; - производственный кондоминиум как совокупность правоотношений вграницах единого производственного или коммерческого комплекса; -территориальный кондоминиум как совокупность правоотношений в границахобщей территории, имеющей объекты общей собственности (дороги,озеленение, общие инженерные сооружения и др.); - арендный кондоминиум как совокупность арендных правоотношений ведином имущественном комплексе. 3.8. Государственная политика в сфере промышленной недвижимости Из всех обращающихся на рынке объектов недвижимости наименьшийудельный вес в настоящее время имеют такие объекты, как предприятия вцелом. Известны лишь единичные случаи заключения сделок купли-продажипредприятий как единых комплексов имущества. Отсутствие наработанной практики включения в коммерческий оборотпредприятий дополняется весьма скромной по своему объемузаконодательной базой. Единственными нормами правового регулирования вданной сфере являются нормы статей 559-566 Гражданского кодексаРоссийской Федерации. То есть развитие рынка промышленной недвижимостисдерживается во многом из-за отставания в развитии законодательнойбазы, где достаточно ясно и подробно описывался бы процесс продажи,переход прав на объект и т.д. Сложности, возникающие при работе спромышленной недвижимостью, не означают отказа от необходимостимаксимально тщательного законодательного регулирования. Именно натаком регулировании, а не на искусственном создании рынка предприятийдолжна быть сконцентрирована современная государственная политика. При совершении операций с предприятиями в целом возникает целыйкомплекс достаточно сложных проблем, каждая из которых требует своегоразрешения в законодательстве. К таким проблемам можно отнести: - социальные гарантии работников предприятия, эксплуатирующих егоимущество, подлежащее продаже, антимонопольное регулирование; - защиту прав кредиторов юридического лица, являющихся продавцамипредприятия, в том числе акционеров данного акционерного общества; - формирование такого специфического объекта недвижимости, какпредприятие в целом, с учетом того, что при формировании этого объектамогут быть приняты во внимание лишь те его составляющие, которые вточном смысле относятся к недвижимому имуществу. Проблема сложной финансовой доступности такого капиталоемкогоактива, как предприятие, и, как следствие, проблема правовогорегулирования используемых при приобретении предприятий различных схембанковского и коммерческого кредитования. Очерченный круг проблем с очевидностью демонстрирует, чтоосновные усилия в настоящее время должны быть приложены в направленииформирования законодательной базы, ядром которой должны стать нормы,определяющие последствия заключения сделки купли-продажи с точкизрения прав и законных интересов работников предприятия и кредиторовпродавца, а также с точки зрения интересов государства в получениипричитающихся к уплате налогов. 3.9. Информационная политика Государственная политика в сфере информационной деятельности нарынке недвижимости должна строиться на создании и поддержании вактуальном состоянии единого информационного пространства,построенного на базе Государственной системы регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и создание Кадастра недвижимости,объединяющему юридически достоверные данные о всем недвижимомимуществе. Такой подход должен снять одну из важнейших причинторможения развития рынка недвижимости на первом этапе, когда созданиеединого Кадастра недвижимости подменялось земельными,территориальными, градостроительными и прочими ведомственнымикадастрами. Для этой цели государство должно выработать единые принципытехнологического обеспечения функционирования государственной системырегистрации, утвердив для этого стандарты обмена информацией междуорганами, участвующими в формировании сведений единого Реестра прав исделок и потребляющими эту информацию субъектами, а также стандартыдоступности и полноты сведений, предназначенных для массовогопользования всеми участниками рынка недвижимости. Основная задача государства на этом этапе - единствогосударственного информационного пространства, которое обеспечиваетсяобщими стандартами, классификаторами, методиками и процедурамисоздания и развития Единой государственной системы регистрации прав нанедвижимость и сделок с ней с целью обеспечения участников рынканедвижимости и других заинтересованных лиц достаточной для принятиярешения, юридически достоверной информацией об объектах прав и сделок,защитив при этом от несанкционированного доступа юридические иэкономические сведения, являющиеся личной или коммерческой тайной. Кроме того, государство будет поощрять обмен сведениями междулюбыми коммерческими и профессиональными структурами, имеющими интересв недвижимости, если это проводится с целью повышенияинформированности, снижению рисков для принятия решений и повышениястабильности и предсказуемости рынка недвижимости. Раздел IV. Правовое обеспечение развития рынка недвижимости 4.1. Формирование объектов недвижимости Формирование объекта недвижимости предваряет любые правовые актыс недвижимым имуществом, в частности, подготовку недвижимого имуществак государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.Проблема создания и закрепления норм и процедур формирования объектовнедвижимости требует скорейшего правового разрешения и обусловленаследующими обстоятельствами. Каждый объект недвижимости непосредственно или опосредованнограничит с другими объектами недвижимости или иными объектами законныхинтересов других лиц. Необходимость избегать ущерба этим интересамприводит к обременениям, накладываемым на объект недвижимости. В своюочередь всякое обременение наносит ущерб исходному правусобственности, тяжесть обременений может свести на нет это право,может даже перешагнуть и эту границу, сделав объект откровенноубыточным. Следует развести и законодательно определить обременения,накладываемые на безличную совокупность объектов, то естьавтоматически распространяемые на все объекты недвижимости, либо наобъекты недвижимости определенных территориальных образований и зон,либо на определенные виды объектов недвижимости (публичныеобременения) и обременения, накладываемые на объекты недвижимости виндивидуальном порядке. Источником обременений первой группы являются общественныеинтересы. Источником обременений, накладываемых в индивидуальномпорядке, могут быть как общественные (например, обременения объекта,являющегося памятником архитектуры), так и частные интересы. Необходимость этой классификации состоит в том, что законныемеханизмы обременения, включая вопросы возмездности, для разныхклассов обременений должны быть различны и иметь свою обособленнуюлинию развития, различные механизмы регулирования. Необходимо законодательство, вводящее классификацию обременений винтересах государства, территориального сообщества, частногособственника, позволяющее формировать независимые друг от другамеханизмы присуждения и освобождения обременений, оценки экономическихпоследствий обременений, а также определения субъекта, несущегоэкономическую и правовую ответственность за принятые решения поограничению или обременению объектов права. Законодательство, кроме охраны интересов иных лиц, должноохранять и права собственника данного объекта, а именно:конкретизировать обстоятельства, приводящие к законной неотвратимостиобременений или к обременению в силу договоренности сторон. В ходе поэтапного становления единой системы регистрации прав нанедвижимость и сделок с ней и вступления в силу Федерального закона "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним" (далее по тексту - Закон) должен быть определен процедурныймеханизм формирования обременения и его регистрации, определеныправомочия лиц, выступающих с требованиями о регистрации обременения. 4.2. Кадастровый учет недвижимого имущества и развитие системы государственной регистрации прав и сделок с ним Кадастровый учет объектов недвижимости для целей закрепления правна них и для целей налогообложения недвижимости осуществляется вЕдиной государственной системе регистрации прав объектов недвижимостии прав на них. В ее основе лежат следующие принципы: - кадастровый учет объектов недвижимости в кадастровом округеосуществляется на основании территориальной принадлежностирегистрируемого объекта недвижимости данному округу; - каждый объект недвижимости имеет свой уникальныйидентификационный номер. Идентификационный номер не повторяется ни длякаких иных объектов недвижимости, существующих одновременно с даннымобъектом недвижимости, и объектов недвижимости, которые возникнут вбудущем, независимо от того, будет ли иметь место данный объектнедвижимости как учетная единица, или прекратит свое существование вэтом качестве. Кадастровому учету подлежат все объекты недвижимости заисключением земель запаса. Земли запаса регистрируются в виде массива,заключенного объединяющей их границей иных объектов недвижимости играницей кадастрового округа. Процесс введения системы регистрации носит систематическийхарактер, при котором обязательному кадастровому учету подлежат всеобъекты недвижимости и регистрации, а права на них впоследовательности, определяемой Федеральной программой. Право на объект недвижимости переходит от одного правообладателяк другому посредством изменения записи в Едином государственномреестре прав на недвижимое имущество. Государство будет стремиться гарантировать достоверность записей,удостоверяющих право на недвижимость в системе регистрации правэкономической ответственностью при наступлении ущерба лицам,пострадавшим от несанкционированного изменения записей, в случае, еслиэтот ущерб наступил вследствие ошибки или умысла регистратора илииного дефекта регистрационной системы. Государство будет стремиться к гарантированной охране сведений,которые в силу регистрации имеют юридическую силу, от стихийныхбедствий, террористических актов, действий злоумышленников, а такжеправовой защиты сотрудников системы регистрации прав на недвижимостьот возможности неправового давления и иных воздействий с цельюискажения сведений об объектах недвижимости и правах на них. Для создания и развития системы государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенскойобласти необходимо выполнить следующее: - завершить создание структурных подразделений Пензенскойобластной регистрационной палаты, действующих в городах и районахобласти; - привести в соответствие с Законом нормативно-правовые актыПензенской области по регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним; - подготовить программу развития системы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Пензенскойобласти; - подготовить и заключить соглашение между Пензенской областнойрегистрационной палатой и Комитетом по земельным ресурсам иземлеустройству области и организациями Бюро техническойинвентаризации о порядке взаимодействия при реализации Закона "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним"; - провести государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество, находящееся в собственности Пензенской области, провестигосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящеесяв муниципальной собственности; - разработать и ввести в действие единый порядок постановки научет бесхозного недвижимого имущества; - разработать и ввести в действие правила хранения документовЕдиного государственного реестра прав; - определить базовые филиалы и представительства по формированиюрегиональных реестров прав; - организовать хранение архива Единого государственного реестраправ в городах и районах области в соответствии с утвержденнымиправилами; - в соответствии с п. 3 ст. 11 Федерального закона "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним" разработать Положение и сформировать обеспечение государственныхгарантий зарегистрированных прав из средств, полученных в виде платыза регистрацию и предоставление информации о зарегистрированныхправах; - разработать и утвердить перечень информации, предоставляемойбесплатно и за плату, и размер платы, взимаемой за предоставлениеинформации по запросам Пензенской областной регистрационной палаты ворганы государственной власти и местного самоуправления области,организации по учету объектов недвижимого имущества, другиеорганизации; - разработать и внедрить комплекс мероприятий по защитеинформационных баз данных Пензенской областной регистрационной палатыот несанкционированного доступа. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним является основой государственного кадастра недвижимости.В свою очередь кадастр недвижимости формируется на данных описанияобъектов, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. В перспективе информационнаясистема о недвижимости должна объединять базы данных регистрации правна недвижимое имущество и кадастра недвижимости. Система государственной регистрации прав на недвижимое имуществодолжна представлять собой единую систему, включающую в себя Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество и Единыйгосударственный кадастр недвижимости, являющихся основойинформационной системы рынка недвижимости. 4.3. Защита прав на рынке недвижимости Защита прав участников рынка недвижимости включает широкий кругвопросов, среди которых нормативное обеспечение права на полную,достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости, прав нанего, ограничений и обременений этих прав, как условий снижениярисков, как основы совершения сделки или разработки инвестиционногопроекта. Гарантия возможности приобретения государственнойсобственности на открытых и гласных конкурсах, доступа к использованиюмуниципальных и государственных ресурсов. Государственная гарантияправ на недвижимое имущество, страхование различных рисков участниковрынка недвижимости, утверждение этики профессиональных участниковрынка, устранение административных барьеров работы на рынкенедвижимости, соблюдение антимонопольного законодательства,стабильность "правил игры" на рынке недвижимости, участиеобщественности в выработке правил создания и использования объектовнедвижимости. В этих целях государство формулирует и устанавливает содержаниеправ на недвижимость, содержание бремени этих прав, регулируетправомерность распределения недвижимости между частными лицами,институтами государства и общества, выступает гарантом подлинности иполноты прав на объекты недвижимости, обеспечивает наличие механизмовреализации прав на них, условия их сохранности и развития. Защита прав участников рынка недвижимости включает в себя также изащиту объектов этих прав, каковыми являются объекты недвижимости. Степень полезности объекта недвижимости находится в прямойзависимости планировочных характеристик земельного участка в случае,если он не является нормативным земельным участком при определенныхпланировочных характеристиках его использование с какой-либорациональной целью технически не осуществимо или очевидно экономическинецелесообразно. При формировании границ земельных участков, как объектовнедвижимости, необходимо обеспечивать выполнение требованийградостроительных нормативов к размеру, конфигурации и составуэлементов территории в рамках разрешенного использования земельногоучастка, устанавливаемого правовым градостроительным регламентом. Этосодействует их неоднократному рациональному освоению с максимальноразрешенной плотностью. Планировочные характеристики участка, особенно располагаемого висторически сложившейся застройке, могут привести к снижению степениего полноценности, стать дефектами земельного участка. Такимидефектами являются: чрезмерно малые размеры участка, чрезмерно малаяширина земельного участка; наличие тупого или острого угла вконфигурации участка, непрямолинейный (криволинейный или ломаный)характер границ, конфигурация участка сложной геометрической формы. Градостроительные нормы и регламенты должны предусматриватьнедопустимость формирования земельных участков с дефектами, снижающимипотребительские и товарные свойства земли. Однако признаки дефектности земельных участков, устанавливаемыенормативами, не должны изменять сложившиеся земельные участки висторической застройке городов, историко-культурных и заповедных зон,где структура участков имеет культурное и средообразующее значение. Полезность, которой должен отвечать объект недвижимости, требуеттого, чтобы он находился в состоянии готовности удовлетворять своемуфункциональному назначению в рамках разрешенного использования.Формирования объекта недвижимости должно включать в себя все составныечасти объекта, которые обеспечивают объекту полноценное соответствиеего функциональному назначению, включая сервитуты, необходимые длясуществования частей объекта, находящихся за пределами еготерриториальных границ. С целью законодательной защиты прав на возможность преобразованияи развития объекта в соответствии с правовым градостроительнымрегламентом необходимо правовое обеспечение требования об обязательном(принудительном, в отличие от договорного характера) предоставлениинеобходимых сервитутов в обременение собственников соседних объектовнедвижимости. Условиями реализации концепции развития рынка недвижимостиПензенской области являются на первоначальном этапе: принятие следующих нормативных правовых актов: - "О создании геоинформационных систем (ГИС) г. Пензы иПензенской области"; - "О государственном учете и оценке недвижимости в Пензенскойобласти"; - "О программе поэтапного развития системы государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Пензенскойобласти"; - "О проведении проверки результатов переоценки основных фондов"; - "О проверке стоимости недвижимого имущества, принадлежащегофизическим лицам на праве собственности, для целей налогообложения"; создание путем совместного учреждения (органами государственнойвласти и местного самоуправления) следующих организаций: - "Пензенское областное бюро технической инвентаризации и оценкинедвижимости"; - "Пензенский областной центр регистрации юридических лиц ииндивидуальных предпринимателей"; - "Центр недвижимости". __________ Приложение 2 УТВЕРЖДЕН постановлением Правительства области от 15 июня 1999 г. N 155-пП СОСТАВ межведомственной комиссии по реализации концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области. Долганов - Вице-губернатор - Председатель Александр Васильевич Правительства области - председатель комиссии Мельников - первый заместитель Председателя Лев Викторович Правительства области - зам. председателя комиссии Логунов - Министр доходов и экономической Валентин Николаевич безопасности Пензенской области - зам. председателя комиссии Члены комиссии: Алейников - директор ПТ "Юридическая фирма Борис Николаевич "Право, оценка, аудит" Воейков - заместитель генерального директора Владимир Михайлович по вопросам управления и ценным бумагам ОАО "Пензмаш" Голдин - начальник государственной налоговой Николай Борисович инспекции по Пензенской области Калашников - Глава города Пензы Александр Серафимович Косой - Министр экономики области Михаил Григорьевич Николаев - Министр строительства, строительных Владимир Васильевич материалов и архитектуры Пензенской области Прокаев - заместитель Министра Валерий Иванович государственного имущества области Ступин - председатель Правления Пензенского Валерий Александрович регионального общества оценщиков Филимонов - председатель комитета по работе Сергей Николаевич с территориями, зам.руководителя аппарата Губернатора Руководитель аппарата Правительства В.А.Сатин