Разъяснение от 23.03.2012 г № Б/Н
Анализ законодательства, касающегося советов многоквартирных домов
Вопрос 1.Совет многоквартирного дома
Нововведения в Жилищном кодексе заставят нас практически полностью пересмотреть отношения между собственниками жилья и управляющими организациями. Одним из основных положений, внесенных еще летом прошлого года, является обязанность собственников квартир в течение года, то есть до будущего лета, организовать совет многоквартирного дома. Совет дома теперь должны создать в каждом доме до июня 2012 года. Осталось немного - 3 месяца. Поэтому где совет дома еще не избран, жильцам надо поспешить.
Совет должен быть избран в домах, в которых более чем четыре квартиры, и если в них не создано товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Совет избирается на своем общем собрании собственников помещений из их числа.
Самые активные и инициативные жильцы должны будут представлять интересы всех собственников помещений в доме и контролировать работу управляющей компании. При этом общее собрание не утратит своих полномочий. Создание совета - это попытка законодателей привлечь собственников к управлению своим домом. Ведь сегодня многие даже не знают, какая Управляющая компания их обслуживает, на что тратятся их деньги. Именно советы дома в будущем официально будут контролировать работу управляющей компании, вести диалог от имени всех жильцов с администрацией, ресурсоснабжающими и иными организациями.
Без инициативных и ответственных людей порядка в многоквартирном доме не добиться. Последние четыре года таких активистов называли старшими по дому и подъездам. Однако все это время в законодательстве не были прописаны их статус, полномочия, ответственность и отчетность.
Если старших по дому выбирали на добровольной основе, то есть у жителей было право выбирать старших по дому (уполномоченных представителей собственников) либо нет, то теперь выбор совета дома является обязательным - это новые требования Жилищного кодекса РФ.
Согласно Жилищному кодексу работать домовой совет будет на общественных началах. Регистрация совета дома в каких-либо органах не осуществляется и создания юридического лица не требует, ему не нужно вести бухгалтерский учет.
В каждом многоквартирном доме выбирается свой совет, то есть совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Вопрос 2.Цели создания совета многоквартирного дома.
На создание советов домов был дан год. Половина срока уже истекла. Что будет, если совет дома не будет избран?
Если до июня 2012 собственники сами не проявят активность, то в течение трех месяцев это сделает местная администрация.
Закон, в частности Жилищный кодекс, предусматривает следующее:
При условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета и его председателя или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Делается это неспроста. Еще летом Жилищный кодекс запретил УК выполнять любые виды работ по дому, если они не были "заказаны" общим собранием собственников. В противном случае - директорам управляющих и обслуживающих организаций грозит уголовная статья за нецелевое использование средств.
Что это означает для нас, горожан? Прежде всего то, что мы уже не сможем, как прежде, ожидать, когда же управляющая компания сделает ремонт, например, крыши или инженерных коммуникаций. Она просто уже не имеет права самостоятельно решать кому, когда и что делать! Поэтому инициаторами работ должны стать мы, жильцы. Создание совета - это мощный инструмент в руках грамотных и неравнодушных жителей, возможность проконтролировать работу своей УК.
Но механизм Совета будет работать только в том случае, если его члены и собственники квартир действительно будут контролировать финансовые потоки и качество услуг. Создание такого Совета лишь "для галочки" может лишь усугубить ситуацию в конкретном доме, да и во всей сфере ЖКХ. Поэтому, если Вы привыкли считать свои деньги, не отмахивайтесь от вопросов управления своим домом.
Совет многоквартирного дома избирается на два года и после подлежит переизбранию, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. Если совет дома не исполняет своих обязанностей, то собственники могут досрочно его переизбрать.
Вопрос 3.Полномочия Совета многоквартирного дома
Закон наделяет Совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники.
Первое, чему должны научиться советы домов - это взаимодействию с управляющей компанией. - Его члены могут проводить собрания собственников жилья, прежде всего, для утверждения размера платы за содержание дома. Кроме того, они непременно должны участвовать в осмотрах дома.
Совет обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и выносит на обсуждение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме предложения:
о том, как лучше использовать общее имущество дома. Например, сдать в аренду земельный участок или установить на нем детскую площадку или автостоянку.
какие работы необходимо провести на доме в первую очередь: например, отремонтировать подъезды или установить общедомовые приборы учета?
Избранные советы помогут собственникам на практике решать текущие вопросы, например, потребовать снизить оплату за жилищные и коммунальные услуги в случае предоставления их ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Поможет получить от управляющей организации достоверную информацию о расходовании собранных платежей, о стоимости и объемах ремонтных работ, о расчетах с ресурсоснабжающими организациями. Помогут разобраться с порядком начисления платы за коммунальные услуги и дополнительными начислениями по показаниям общедомового прибора учета.
В первую очередь, это выгодно самим собственникам: сообща гораздо проще добиться результатов, чем ходить по инстанциям в одиночку. Управляющей компании тоже удобно иметь дело с советом дома - активной группой, которая представляет интересы большинства. Становится ясно - кто будет контролировать проведение работ на доме, подписывать акты, высказывать конструктивную критику.
Совет дома должен каждый год отчитываться перед общим собранием собственников помещений о своей проделанной работе за год.
Вопрос 4.Полномочия председателя совета дома
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Закон наделяет председателя Совета достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы он был выбран из действительно порядочных и грамотных собственников. Чего стоит только одно право председателя Совета заключать договоры с Управляющей компанией от всех жильцов и вести переговоры по этому вопросу с управляющей компанией!
Председатель совета многоквартирного дома:
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- подписывает акты приемки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме и может указывать все замечания к качеству;
- подписывает акты о нарушении качества коммунальных услуг. То есть жильцы, у которых, например, отключили воду на продолжительное время, или горячая вода была чуть теплой, батареи холодные, могут обратиться к председателю совета дома, чтобы он составил акт об этом;
- также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств.
На основании доверенности председатель совета может выступать в суде в качестве представителя собственников помещений дома по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.
Поэтому в качестве председателя совета дома нужно выбирать не только из числа активных жителей, но и хорошо знающего положения Жилищного кодекса РФ, Правил предоставления коммунальных услуг и другого немалого количества важных правовых актов в сфере ЖКХ.
Вопрос 5.Недостатки законодательства о домовых советах
Положения Жилищного кодекса РФ об обязательном избрании совета дома вызывают ряд вопросов и критику специалистов.
Так, "обязательность" создания советов домов, очевидно, не согласуется с положениями Конституции РФ о добровольности объединений граждан.
Также, если собственники не смогли или не захотели образовывать совет дома, они обязаны создать ТСЖ. При этом назвать выбор такого способа управления домом свободным никак нельзя. И вновь актуальным становится вопрос о добровольности ТСЖ, как объединения собственников.
Ранее уже была история в связи с законом о товариществах собственников жилья. Обязательное членство в товариществе было признано неконституционной нормой, и она была отменена. Вот мы сейчас попадаем в такую же ловушку.
Жилищным кодексом также не установлены последствия отсутствия минимального количества голосов собственников для создания ТСЖ. Ведь не исключена ситуация, когда собственники не только не выбрали совет дома, но и отказываются создавать ТСЖ. Непонятно, как будут согласовываться положения Жилищного кодекса, согласно которым, если собственниками многоквартирного дома способ управления не выбран, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Юридических нестыковок в ЖК РФ добавилось.
Предусматривается избрание совета лишь из числа собственников помещений. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме лишены возможности участвовать в работе совета. Однако совет решает вопросы, представляющие интерес для всех лиц, проживающих в многоквартирном доме. Видимо, совет дома должен представлять интересы всех жителей дома.
Кроме того, до сих пор не решен вопрос о стимулировании и поощрении тех, кто входит в состав совета.
То, насколько действенным и активным будет совет дома, зависит в первую очередь от людей, которые входят туда. В то же время мы надеемся, что законодательная работа над этим новшеством Жилищного кодекса будет продолжена. Институт советов домов - юридически новый, и не был раньше закреплен законодательно. Следует ожидать, что и опыт, и отзывы всех участников процесса, помогут внести конструктивные поправки в документ и сделать его более приближенным к реальной действительности.
Вопрос 6.Пошаговые действия по созданию совета дома.
Что нужно сделать собственникам, чтобы организовать совет дома?
Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников. Во-первых, надо выявить такую инициативную группу, которая составит список кандидатов в члены совета и приступит к подготовке проведения общего собрания.
Общее собрание собственников нужно провести со следующей повесткой дня:
Об избрании Совета многоквартирного дома и его состава.
О выборе председателя Совета МКД.
О сроке действия Совета.
В ходе подготовки и проведения общего собрания собственников по избранию Совета дома членам инициативной группы необходимо решить ряд вопросов.
Во-первых, организационные:
- получить данные об общей площади дома;
- получение данных о количестве и фамилиях собственников МКД;
- получение данных о площадях жилых и нежилых помещений;
- получение данных о юридических адресах собственников нежилых помещений.
Во-вторых, технические вопросы:
Это изготовление следующих бланков:
- извещений о проведении общего собрания;
- бюллетеней для голосования (при заочной форме собрания);
- реестр о выдаче бюллетеней;
- доверенностей на участие в собрании;
- бланк протокола проведения собрания;
- информационных сообщений о результатах собрания и принятых решениях.
Важно помнить, что сначала необходимо проводить собрание в очной форме, как того требует Жилищный кодекс. И только в случае, если при проведении общего собрания в очной форме это собрание не имело кворума (50% + 1 голос от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников), то в дальнейшем может быть проведено заочное голосование по выбору совета дома.
Инициативная группа, организующая собрание, должна сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении собрания не позднее, чем за десять дней, путем размещения на доске объявлений каждого подъезда. В объявлении о проведении общего собрания должны быть указаны форма проведения собрания (очная или заочная) и повестка дня общего собрания.
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Вопрос 7.Продолжение.
На каждое собрание собственников помещений по выборам совета дома необходимо приглашать представителя Департамента ЖКХ г. Пензы, который уполномочен принимать решения от имени собственника жилых помещений, находящихся в социальном найме, то есть от имени муниципальных органов. Для этого инициативной группе необходимо письменно обратиться в Департамент ЖКХ г. Пензы, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (голосуют квадратными метрами, принадлежащими на праве собственности, в отношении: 1 голос равен 1 кв. м. Например, если квартира общей площадью 30 кв. м., то собственник обладает соответственно 30 голосами).
Решение общего собрания собственников оформляется протоколом, в котором указываются результаты голосования по каждому вопросу повестки собрания, количество голосов "за", "против" и "воздержался".
После того, как совет дома избран и представитель Совета вручает управляющей организации весь пакет документов по голосованию, для того, чтобы подтвердив свои полномочия, Совет смог начать совместную работу с управляющей организацией по управлению домом. Избранному совету дома можно заключить Соглашение с управляющей компанией о взаимодействии в целях управления многоквартирным домом.
С результатами проведенного общего собрания необходимо ознакомить всех собственников помещений в многоквартирном доме путем их вывешивания на доске объявлений у каждого подъезда.
Начальник юридического отдела
Общественного движения
"Ассоциация потребителей
Пензенской области"
Ю.С.ВАСИЛЬЕВА