Разъяснение от 18.11.2011 г № Б/Н
Актуальные вопросы, связанные с деятельностью уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома, проведением общего собрания собственников многоквартирного дома. О размещении рекламы на фасадах многоквартирных домов
Вопрос 1.В нашем доме жильцы хотят выбрать уполномоченного представителя собственников (старшего по дому). Нужно ли это и для чего?
Уполномоченными представителями собственников, так называемыми "старшими по домам" обычно становятся активные и авторитетные жители, берущие на себя контроль за качеством обслуживания дома коммунальными службами. Если они выбраны на законном основании с соблюдением положений Жилищного кодекса, то соответственно обладают очень значительными правами.
У жителей зачастую возникает вопрос, каким образом уполномоченный сможет контролировать работу управляющих компаний?
В течение каждого месяца коммунальные службы выполняют определенные виды работ по обслуживанию и эксплуатации дома. Плюс к этому - периодические работы в течение года по ремонту самого здания либо проложенных в нем коммуникаций. По каждому виду работ заполняются акты приемки, которые и должны будут подписывать уполномоченные представители собственников многоквартирного дома. В случае, если работы выполнены некачественно, уполномоченный будет иметь право не подписать акт приемки, либо указывать в нем замечания.
Поэтому с появлением таких представителей своих интересов собственники получают реальную возможность контролировать качество и объемы работ, выполняемых управляющей компанией по их дому, а также планировать проведение ремонтных работ.
Этот человек будет своеобразным посредником между собственниками жилья и коммунальными службами. Как известно, действующий Жилищный кодекс предполагает активное участие жителей в управлении своим домом. В том числе они должны иметь возможность контролировать расходование средств, уплачиваемых ими на обслуживание, текущий и капитальный ремонт своего дома. Уполномоченный представитель собственников как раз и является инструментом контроля за работой обслуживающих организаций. Он сможет получать полную информацию о том, сколько средств уплачено жителями его дома, куда они уже потрачены или на какие цели планируется их направить.
Старшие по дому ежемесячно могут снимать вместе с сотрудниками коммунальной службы показания общедомового прибора учета.
Вопрос 2.Как правильно выбрать уполномоченного представителя собственников (старшего по дому)?
Согласно Жилищному кодексу РФ любое решение, касающееся управления многоквартирным домом, принимается на общем собрании собственников. В том числе и выбор уполномоченного представителя собственников (старшего по дому).
В качестве уполномоченного необходимо выбирать инициативного, коммуникабельного, авторитетного и юридически грамотного человека, который сможет разобраться в системе жилищно-коммунального хозяйства. Такой человек должен отвечать требованиям сегодняшнего дня - иметь хорошие навыки делопроизводства, работы на компьютере, работы с людьми, иметь возможность доступа к сети Интернет, чтобы быть в курсе всех событий в ЖК сфере и вести деловую переписку по электронной почте.
Чтобы выбрать уполномоченного представителя собственников многоквартирного дома (старшего по дому) необходимо провести общее собрание.
Согласно Жилищному кодексу, инициатором проведения общего собрания может выступить любой собственник или инициативная группа собственников. О проведении собрания должны быть извещены все собственники не позднее чем за 10 дней (заказным письмом или уведомлением под роспись или размещением в помещении подъезда объявления). В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1.Сведения об инициаторе проведения собрания;
2.Форма его проведения (собрание или заочное голосование);
3.Дата, место, время проведения собрания и повестка дня.
Общее собрание собственников многоквартирного дома считается правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего их числа.
Принятое решение на собрании должно быть оформлено в виде протокола.
При выборе уполномоченного представителя собственников важно зафиксировать в решении общего собрания, перечень полномочий, которые ему делегируют собственники, чтобы в дальнейшем он смог действовать в их интересах и выступать от имени собственников в отношениях с различными организациями.
Вопрос 3.Новые правила заочного голосования в Жилищном кодексе
Если жильцы дома решили выбирать уполномоченного представителя собственников (старшего по дому) путем проведения заочного голосования, то необходимо иметь в виду, что в Жилищном кодексе РФ летом этого года произошли изменения, установившие новые правила проведения заочных голосований на общем собрании собственников в многоквартирном доме.
До внесения изменений форма проведения общего собрания избиралась инициатором, который был вправе выбрать как очную форму, так и заочную.
Поправки, внесенные в Жилищный кодекс, теперь предоставляют возможность проведения заочного голосования только в том случае, если по тем же самым вопросам повестки дня общее собрание до этого созывалось в очной форме, но такое собрание не состоялось ввиду отсутствия необходимого кворума.
Заочная форма проведения общих собраний наиболее приемлема для таких домов, где проблематично собрать необходимый кворум на общем собрании, проводимом в обычной форме посредством очного голосования.
Заочное голосование проводится путем сбора оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, т.е. бюллетеней голосования. Кворум и количество голосов, необходимых для принятия решений, считаются на основе количества собственников, представивших свои письменные решения до даты окончания их приема.
Письменные решения собственников оформляются обычно в виде бюллетеней для голосования. В Жилищном кодексе содержатся требования, предъявляемые к содержанию решения собственника (бюллетеня). Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным, что нередко бывает в судебной практике.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) данные из свидетельства о праве собственности на квартиру жильца, участвующего в голосовании;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Любое решение, оформленное письменно, может быть признано решением конкретного лица, только если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. И хотя Жилищный кодекс прямо не устанавливает требование о наличии подписи, очевидно, что такое решение должно быть подписано участником голосования.
Вопрос 4.Нарушения при проведении общего собрания собственников
Общие собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах нередко проводятся с нарушениями требований Жилищного кодекса РФ. Это происходит порой либо из-за незнания всех правил проведения общих собраний, либо порядок проведения собраний умышленно нарушается с целью исказить реальные результаты голосования.
Необходимо отметить, что право на участие в общем собрании имеют только граждане, обладающие правом собственности на жилые помещения - квартиры. Распространенным нарушением на практике является участие в собраниях не собственников квартир, а членов их семей, то есть жильцов, не имеющих права собственности на квартиру. При этом они участвуют в голосовании, что является незаконным и может служить основанием для признания решения такого собрания недействительным. При этом, в бюллетенях заочного голосования отсутствуют сведения о документе, подтверждающим право собственности лица, участвующего в голосовании.
При таких обстоятельствах если собственник квартиры не имеет сам возможности участвовать на общем собрании, то он может выдать доверенность члену своей семьи, или другому лицу. На основании доверенности эти лица смогут участвовать в собрании и голосовать от имени собственника жилого помещения.
Бывает, что собственники не извещаются о проведении общего собрания заблаговременно, как этого требует Жилищный кодекс. Инициаторы проведения собрания в основном игнорируют это требование при проведении заочного голосования, вместе с тем такое извещение необходимо при любой форме голосования (очной и заочной).
Если общее собрание проведено с существенными нарушениями его порядка, это может привести к тому, что один или несколько собственников, несогласных с результатами голосования, могут обжаловать в суд решение, принятое общим собранием. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал о принятом решении.
Например, при рассмотрении одного дела, суд сделал вывод о том, что собрание нельзя признать правомочным, поскольку необходимый кворум для его проведения отсутствовал, так как в некоторых бюллетенях подписи собственников были подделаны, и они фактически не принимали участие в голосовании, а сами бюллетени были оформлены с существенным нарушением требований Жилищного кодекса. В итоге такое решение общего собрания было признано недействительным.
Вопрос 5.Законно ли размещение рекламы на стенах домов без согласия владельцев квартир?
Реклама на фасадах многоквартирных домов давно стала обыденным явлением для горожан. Но мало кто знает, что при размещении рекламных конструкций должны учитываться интересы всех без исключения собственников квартир. Так законно ли размещение рекламы на стенах домов без согласия владельцев квартир?
В соответствии с Жилищным кодексом собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности принадлежат конструкции, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого помещения, например наружные стены многоквартирного дома. Поэтому доходы от размещения рекламных конструкций (плакатов, щитов, вывесок) должны принадлежать всем собственникам и поступать на лицевой счет дома. Куда направить деньги, решают сами собственники жилья. Можно провести ремонтные работы, благоустроить придомовую территорию, использовать их на любые другие цели.
Согласно Жилищному кодексу и закону "О рекламе" в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при согласии собственников жилья. Этот вопрос должен решаться на общем собрании, на котором также выбирается собственник, уполномочный заключить от имени всех собственников договор на размещение рекламной конструкции.
Закон четко регламентирует вопросы размещения рекламы на многоквартирных домах, что позволяет собственникам квартир не только получать выгоду от установленных на их доме рекламных щитов и вывесок, но и защищать свои права при незаконном использовании стен домов для размещения рекламы.
Бывают случаи, когда рекламные агентства обходят мнение жильцов стороной, заключая договор на размещение рекламы с управляющей компанией. Это прямое нарушение прав и законных интересов жителей дома, где размещена реклама.
Таким образом, если на вашем доме появилась незаконно установленная рекламная конструкция, можно обратиться в контролирующие органы или суд с требованием о ее демонтаже либо потребовать от предпринимателя, установившего рекламу, заключение договора с жителями и оплаты по нему.
Вопрос 6.Нужно ли платить вознаграждение старшим по дому?
В настоящее время широко обсуждается актуальный вопрос возможности выплат вознаграждений старшему по дому для повышения стимула в их работе.
Быть старшим по дому - это общественная нагрузка. В то же время они выполняют немалую работу, берут на себя контроль за качеством обслуживания дома и придомовой территории. По одному мнению такая мера будет способствовать повышению заинтересованности старших по домам, которые представляют интересы жителей в управляющей компании, в других организациях и госорганах. Тем более, что им приходится нести расходы на покупку бумаги, печать писем, копирование документов, проезд на транспорте.
Поэтому есть предложения оплачивать труд старших по дому, оплата должна входить в тариф "за содержание дома". Из этой строки расходов управляющая компания и будет выплачивать вознаграждение. Но прежде этого, решение о выплате такого вознаграждения должно быть принято общим собранием собственников.
По другому мнению, выплата управляющими организациями денег старшим по домам (они же уполномоченные) - одна из самых деструктивных практик нынешнего ЖКХ и не приведет к положительному результату. Дело в том, что, получая вознаграждение от управляющей компании, старший по дому становится заинтересованным в получении этого вознаграждения, а значит, будет работать прежде всего в интересах управляющей компании. Человек, работающий за деньги, как правило, работает в интересах того, кто платит. Отсюда - потенциальный конфликт интересов с жителями.
Поэтому предлагаются выходы из этой ситуации: если и принимать решение о выплате вознаграждения старшему по дому, то во избежание конфликта интересов, оплачивать его за счет средств жителей, а не управляющей компании, как например, в некоторых регионах страны управляющие компании заключают договор со старшим по дому, где предусмотрено вознаграждение за проведенную работу в виде снижения оплаты за жилищно-коммунальные услуги (например, на 50%).
Размер вознаграждения определять должны сами жители на общем собрании и четко озвучивать, из каких средств идет оплата его работы. Источник может быть один - плата за управление домом, входящая в плату жителей за "содержание и ремонт". В противном случае, при неконтролируемой практике выплат старшим по дому, это может привести к усилению чувства разобщения между людьми в доме и к усилению позиций недобросовестных управляющих компаний.
Вопрос 7.Могут ли жители неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников?
Жилищный кодекс закрепил, что в общем собрании принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или их представители.
В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. Естественно, что наниматели не имеют тех прав, какими обладают собственники жилых помещений. Прежде всего, они не могут принимать участие в голосовании по каким-либо вопросам на общих собраниях собственников квартир. На общем собрании в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов, например городской администрации.
В случае если нанимателю будет выдана доверенность, например муниципальными органами на право представлять собственника на общем собрании, то у них появится возможность участвовать в общем собрании собственников и голосовать по вопросам повестки дня.
Однако, наниматели квартир, проживающие в многоквартирном доме, также заинтересованы в улучшении условий своего проживания и могут например выдвигать различные предложения и идеи для усовершенствования среды проживания. Поэтому было бы более разумным не препятствовать нанимателям посещать общие собрания собственников жилья, например в качестве приглашенных, и высказывать свои мнения по различным вопросам.
Начальник юридического отдела
Общественного движения
"Ассоциация потребителей
Пензенской области"
Ю.С.ВАСИЛЬЕВА