Разъяснение от 28.12.2010 г № Б/Н
Об участии в долевом строительстве
Вопрос 1.Обход закона, "серые схемы". Предварительный договор.
Сфера долевого строительства регулируется федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", который действует в защиту прав граждан-дольщиков. Однако часть застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема.
Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику только после заключения основного договора купли-продажи.
Но деньги с покупателя застройщик получает заранее - квартира полностью оплачивается при заключении предварительного договора, а не когда она появится физически. Закон "Об участии в долевом строительстве" запрещает принимать оплату по таким предварительным договорам. На практике этот запрет благополучно обходят, - к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Сроки строительства дома, указанные в предварительном договоре не имеют никакой силы, поскольку предварительный договор не является основным, а всего лишь соглашением заключить основной договор в будущем. Поэтому при нарушении сроков строительства дома, указанных в предварительном договоре дольщик не сможет потребовать ни неустойку, ни убытки.
Еще одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что он не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв деньги с дольщика, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.
По вопросам защиты прав дольщиков граждане могут обращаться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области", одним из направлений деятельности которого является защита нарушенных прав потребителей в сфере долевого строительства.
Вопрос 2.Обход закона, "серые схемы". Продолжение. Векселя.
Одна из разновидностей предварительного договора, заключаемого застройщиками в обход закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" предполагает использование векселя (вексельная схема).
Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора - обычно предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. Вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры.
Однако вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть юридически привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную - подлежащую передаче - квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с дольщиком его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих застройщика выполнить обещание, просто не существует.
Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель со сроком его оплаты "по предъявлению" не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатели этой ценной бумаги могут потерять право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Потребитель в такой схеме абсолютно не защищен.
Поэтому при заключении договоров с застройщиками лучше если граждане будут обращать особое внимание на то, соответствует ли договор требованиям закона.
По вопросам защиты прав дольщиков граждане могут обращаться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2. одним из направлений деятельности которого является защита нарушенных прав потребителей в сфере долевого строительства.
Вопрос 3.Условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права потребителей.
Анализ ситуации в сфере защиты прав потребителей на рынке долевого строительства жилья показал, что одним из основных нарушений, допускаемых застройщиками при оформлении договорных отношений с потребителями - участниками долевого строительства жилья, является включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.
В силу Закона "О защите прав потребителей" ущемляющими права потребителей признаются те условия договора, которые исключают или ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.
Один из видов ущемляющих условий это условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства:
- за нарушение сроков окончания строительства и передачи квартиры;
- за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
Условие, ограничивающие ответственность застройщика за нарушение срока строительства формулируется в договоре, например следующим образом: "Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию".
Указанное условие противоречит нормам Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", в соответствии с которым застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором. И ответственность застройщика за нарушение срока передачи квартиры дольщику в виде уплаты неустойки возникает с первого дня просрочки.
К ущемляющим права потребителей относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи гражданину - участнику долевого строительства, квартиры по сравнению с размером, установленным Законом о долевом участии в строительстве.
Дольщики, чьи права нарушены, могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
Вопрос 4.
Один из видов условий договора, нарушающих права потребителей в сфере долевого строительства жилья - это условия, которые ограничивают ответственность застройщика перед гражданами-дольщиками за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
В качестве примера можно привести следующее условие: "Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ".
Однако, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей исполнитель, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его ненадлежащее качество.
Кроме того, согласно Закону о долевом строительстве застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, только если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Учитывая, что работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора и оплачиваются участником долевого строительства в счет цены договора, то условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки материала, используемого при выполнении указанных работ (изделий и комплектующих), является ущемляющим права потребителя.
Согласно закону условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Следовательно, в указанных случаях за качество материалов застройщик будет нести ответственность.
Дольщики, чьи права нарушены, могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
Вопрос 5.Занижение гарантийного срока застройщиками в договорах.
Важным условием в договорах участия в долевом строительстве жилья является гарантийный срок на объект недвижимости - квартиру во вновь построенном доме. Однако в договорах участия в долевом строительстве жилья иногда застройщики занижают период гарантийного срока, например устанавливают гарантийный срок на объект недвижимости - квартиру, передаваемую дольщику, в течение 2-х лет с момента передачи. Это один из видов обмана потребителей в сфере долевого строительства.
Согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав дома, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав дома-новостройки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, условия договоров долевого участия с гарантийным сроком 2 года ущемляют права потребителей, то есть граждан-дольщиков, заключающих договоры на строительство квартир в домах-новостройках. Закон устанавливает, что условия, ущемляющие права потребителей являются недействительными.
Следовательно, если даже в договоре долевого участия застройщик устанавливает меньший гарантийный срок, чем это предусмотрено законом, то эти условия о гарантийном сроке, например в 2 года, будут недействительны, и будет действовать тот срок гарантии, который предусмотрен законом, то есть 5 лет на объект долевого строительства (квартиру) и 3 года на технологическое и инженерное оборудование.
За консультациями по вопросам, возникающим в сфере долевого строительства граждане могут обращаться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.
Вопрос 6.
Еще один вид условий, ущемляющих права потребителей в сфере долевого строительства жилья, которые встречаются в договорах, заключаемых с дольщиками - это право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке, в части:
- срока строительства и передачи дольщику объекта недвижимости;
- цены договора.
Однако это явные нарушения прав потребителей в сфере долевого строительства, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом России одностороннее изменение условий обязательства не допускается.
Порядок изменения срока исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрен Законом о долевом участии в строительстве, согласно которому в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Таким образом, изменение (продление) срока исполнения договора допускается исключительно с согласия участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, т.е. путем заключения дополнительного соглашения к договору, оформленного в той же форме, что и договор.
Порядок изменения цены договора участия в долевом строительстве предусмотрен Законом о долевом участии в строительстве, допускающим такую возможность исключительно по соглашению сторон.
Рассмотренные условия, ущемляющие права потребителей, являются наиболее типичными для договоров участия в долевом строительстве жилья, однако не ограничиваются приведенными примерами. Рекомендуем Вам тщательно подходить к оценке условий договоров, предлагаемых участниками строительного рынка и при необходимости обращаться к помощи специалистов, которые помогут Вам справиться с этой задачей.
Дольщики, чьи права нарушены, могут обратиться в Общественное движение "Ассоциация потребителей Пензенской области" по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 65/2, тел. 52-24-62.