Представление от 18.09.2008 г № 7-5-186-08
Об устранении нарушений законодательства при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства
Заместителю
Председателя Правительства -
начальнику Департамента
градостроительства
Пензенской области
Суетину А.И.
Прокуратурой области проведена проверка соблюдения федерального законодательства при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства.
В соответствии со ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).
Контролирующий орган вправе:
осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;
направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В соответствии с п. 3.2.1 Положения о Департаменте градостроительства Пензенской области (утв. Постановлением Правительства Пензенской области от 9 апреля 2007 г. N 228-пП) Департамент осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с федеральным законодательством.
П.3.2.2 Положения о Департаменте градостроительства предусматривает, что Департамент утверждает Положение об инспекции по контролю и надзору в области долевого строительства.
Положением об инспекции по контролю и надзору в области долевого строительства (далее - инспекция), утвержденным начальником Департамента градостроительства Пензенской области 19.03.2007, предусмотрено, что должностные лица инспекции имеют право принимать меры по привлечению застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Как показала проверка, инспекцией имеющиеся полномочия используются не в полной мере. За истекший на момент проверки период 2008 г. было выдано лишь 15 предписаний об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Эффективность проведенных инспекцией проверочных мероприятий остается низкой. За истекший период 2008 г. инспекцией было составлено только 12 протоколов об административном правонарушении, причем значительная их часть составлена по нарушениям, выявленным еще в середине 2007 г.
Инспекцией по контролю и надзору в области долевого строительства допускаются факты неисполнения плана работы.
Так, не были проведены проверки деятельности застройщиков с выездом на объект, запланированные на февраль 2008 г. - ТСЖ ВСК "Петровский", ООО "Пензенская строительная компания", ОАО "Пензапромстрой"; на март 2008 г. - ООО "Строитель", ООО "Зареченская строительная компания", МП "Ремонтно-строительный комбинат", ТСЖ ВСК "Слава", ООО "Стройимпекс", ООО "Стройолтек", ООО "Артстрой", ООО "Стройсервис", ООО "Спектр недвижимости", ОАО "МСПМК-4"; на май 2008 г. - ОАО "Строитель", ООО "Зареченская строительная компания", МП "Ремонтно-строительный комбинат", ТСЖ "Фабричное", ЗАО "Спецстроймеханизация", ОАО "Домостроитель"; на июнь 2008 г. - ТСЖ ВСК "Петровский", ТСЖ ВСК "Слава", ОАО "Пензастрой", ООО "Пензенская строительная компания", ООО "Стройимпекс", ООО "Стройолтек", ООО "Мегаполис-Девелопмент", ООО "Рисан", ООО "Артстрой", ООО "Стройсервис", ООО "Спектр недвижимости", МУП "Пензагорстройзаказчик", ОАО "МСПМК-4".
Некоторые проверки, запланированные на февраль были проведены с нарушением установленного планом работы срока (проверки ООО "Рисан", ООО "Мегаполис-Девелопмент", ТСЖ "Фабричное", ОАО "Домостроитель", МУП "Пензагорстройзаказчик").
Не отвечает должным требованиям и оформление проведенных проверочных мероприятий.
Так, по результатам проведенных инспекцией в 2007 - 2008 гг. проверок не было составлено ни одного акта о результатах проверки либо какого-либо иного документа, подтверждающего проведение проверки. Вместе с тем, должностной регламент ведущего специалиста инспекции предусматривает, что по результатам проверки ведущий специалист инспекции готовит акты, являющиеся основанием для выдачи застройщикам предписаний об устранении выявленных нарушений.
В некоторых случаях при возбуждении дела об административном правонарушении в отношении виновного должностного лица не решается вопрос о возбуждении дела в отношении юридического лица, в то время как ч. 3 ст. 2.1 КоАП РФ установлено, что привлечение к административной ответственности должностного лица не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение юридическое лицо.
Например, должностные лица ОАО "МСПМК-4" в 2008 г. дважды привлекались к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ, юридическое лицо было привлечено к административной ответственности только 1 раз. За неисполнение предписания по ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ также был привлечен только директор ОАО "МСПМК-4".
Не привлекалось к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ ТСЖ "Наука". 26.05.2008 протокол об указанном правонарушении был составлен лишь в отношении председателя ТСЖ Митрошина А.Н.
Нарушается должностными лицами инспекции и установленный ст. 28.5 КоАП РФ двухдневный срок на составление протокола по делу об административном правонарушении. Так, 29.02.2008 спустя более полугода с момента совершения и выявления правонарушения составлен протокол по ст. 19.5 ч. 4 в отношении директора ООО "Спектр недвижимости". Аналогичные нарушения допущены при составлении протокола об административном правонарушении в отношении ОАО "МСПМК-4" и должностных лиц указанного общества.
Без достаточных оснований было прекращено дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ в отношении ООО ПКФ "Термодом". По результатам рассмотрения дела в связи с малозначительностью правонарушения виновному лицу было объявлено устное замечание в соответствии со ст. 2.9 КоАП РФ.
Проверка показала, что отсутствует взаимодействие инспекции с иными контролирующими органами, например, Управлением Роспотребнадзора по Пензенской области.
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1. ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Вместе с тем, в представленных в инспекцию застройщиками договорах долевого участия в строительстве имеются положения, ущемляющие права участников долевого строительства, информация о которых не направляется в органы Роспотребнадзора для принятия мер по привлечению виновных лиц к ответственности, самой инспекцией предписания об устранении нарушений также своевременно не выдаются.
В договоре N 5-с от 12 марта 2008 г. между ООО "Строитель" и гражданином Палагиным В.А., а также аналогичных договорах, заключенных между тем же застройщиком с другими участниками долевого строительства, предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязуется возвратить в течение 60 банковских дней с даты подписания соглашения о расторжении договора ранее полученную денежную сумму. Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
П.4.2.3 договора N 5-с от 12 марта 2008 г. предусматривает, что участник долевого строительства несет полную ответственность по содержанию квартиры, включая оплату коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством, с момента подписания акта рабочей комиссии, независимо от фактического времени вселения.
Вместе с тем, согласно положениям ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ФЗ "О долевом участии в строительстве" передача и приемка объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Лишь с момента подписания передаточного акта, а не с момента подписания акта рабочей комиссии участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 210 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Обязанность по оплате за коммунальные услуги распространяется на лиц, использующих жилое помещение на праве собственности, по договору найма жилого помещения и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 ЖК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 1.6 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок 4 месяца с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а "акт рабочей комиссии" в соответствии с требованиями п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ является одним из документов, прилагаемых застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С учетом изложенного, на дольщика незаконно возлагается обязанность оплачивать коммунальные услуги и нести бремя содержания квартиры и общего имущества не только до фактической передачи ему объекта, а еще и до его ввода в эксплуатацию.
Также остался без внимания инспекции тот факт, что еще до государственной регистрации договора согласно имеющемуся в нем пункту 2.1.1 участник долевого строительства уже оплатил часть стоимости объекта.
Аналогичные незаконные положения содержатся в договорах, заключаемых с гражданами - участниками долевого строительства ООО "Стройсервис" (п. 3 договора от 18.10.2007 с гр. Куцилем Б.В.), ООО "Мегаполис-Девелопмент" (п. 21.1 договора от 24.12.2007 с гр. Букиной И.С.).
П.10.1 последнего из упомянутых договора незаконно навязывает дольщику заключение договора на эксплуатацию с эксплуатирующей организацией ООО "Мегаполис-Сервис". В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Также п. 7.1 указанного договора снижен размер неустойки, определенной Законом (п. 2 ст. 6), для случаев, когда участником долевого строительства является гражданин.
Указанные выше нарушения стали возможными из-за ненадлежащего исполнения должностными лицами инспекции по долевому участию в строительстве Департамента градостроительства Пензенской области своих служебных обязанностей.
Кроме того, необходимо отметить, что на протяжении всего периода своей деятельности в инспекции по контролю и надзору в области долевого строительства не назначен руководитель, что также сказалось на отсутствии должного контроля за выполнением плана проверок, а также низкой эффективности деятельности инспекции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 24 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации",
требую:
1.Безотлагательно рассмотреть настоящее представление и принять меры к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий, им способствовавшим.
2.Решить вопрос о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.
3.Представление рассмотреть с участием представителя прокуратуры области, о результатах его рассмотрения сообщить письменно в прокуратуру области в месячный срок, с приложением копии приказа о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.
Заместитель прокурора области
старший советник юстиции
Н.Е.КАНЦЕРОВА