Представление от 28.04.2008 г № 7-5-116-07
Об устранении нарушений законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательства о собственности
Руководителю
Управления Федеральной
регистрационной службы
по Пензенской области
Кудинову И.А.
(извлечение)
Прокуратурой области во исполнение задания Генеральной прокуратуры проведена проверка исполнения законодательства, регламентирующего порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.
Проверкой было установлено, что имеют место факты несоответствия использования государственного имущества, закрепленного за УФРС по Пензенской области, целям деятельности Управления и назначению этого имущества.
Так, часть здания, площадью 23,39 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а, и закрепленного на праве оперативного управления за УФРС по Пензенской области, занимает ООО "Виктория", которое оказывает услуги по составлению проектов договоров, ксерокопированию и т.п. В том же здании отделами УФРС по Пензенской области осуществляется прием документов на государственную регистрацию прав.
Согласно ч. 4 ст. 214 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).
Статья 296 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.
Из Постановления Правительства Пензенской области N 1055-пП от 08.12.2004 "О передаче в федеральную собственность Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области" следует, что во исполнение распоряжения Правительства РФ от 17.12.2004 N 1647-р Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним на территории Пензенской области передано в федеральную собственность путем замены учредителя.
Согласно акту приема-передачи, утвержденному директором Росрегистрации 30.03.2005, здание, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а, было передано Управлению Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.
08.04.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области право оперативного управления на здание, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Проверкой было установлено, что ранее 15 июля 2002 года между ООО "Виктория" и собственником здания - Мингосимуществом Пензенской области, балансодержателем - УФРС по Пензенской области - был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1520, согласно которому ООО "Виктория" передаются в арендное пользование нежилые помещения площадью 23,39 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а. Данный договор был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 28.08.2002. Срок действия договора до 2012 года.
По указанному договору аренды N 1520 ООО "Виктория" производило арендные платежи ежемесячно с даты заключения договора аренды по январь 2006 года включительно. С февраля 2006 года оплата по договору аренды не производится.
По информации, предоставленной Министерством государственного имущества Пензенской области, договор аренды N 1520 от 15 июля 2002 г. расторгнут с 1 февраля 2006 года в связи с переходом права собственности из государственной (областной) в собственность Российской Федерации.
Акт о прекращении действия договора был подписан Министерством государственного имущества Пензенской области, Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области и ООО "Виктория" 03.04.2006.
Также был составлен и подписан Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области и ООО "Виктория" приемо-передаточный акт, согласно которому ООО "Виктория" передало, а УФРС по Пензенской области приняло арендуемое помещение.
Статьи 1 и 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относят аренду к ограничению (обременению) вещных прав арендодателя, подлежащему регистрации в подразделе Единого государственного реестра прав, в который вносятся записи об ограничениях (обременениях) прав.
Между тем нормы Гражданского кодекса предусматривают обязательность государственной регистрации договора аренды, а не ограничения (обременения) вещных прав в виде аренды.
Так, п. 1 ст. 164 ГК установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, установленных Гражданским кодексом. Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов (п. 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О).
Исходя из изложенного, государственная регистрация не может признаваться в качестве формы договора. Запись о расторжении договора аренды фактически является внесением изменений в записи Единого государственного реестра и не связана с возникновением прав на недвижимое имущество.
Таким образом, договор аренды N 1520 от 15.07.2002 был расторгнут в установленном законом порядке.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. N 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" и Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти, осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). На территории Пензенской области указанные полномочия осуществляются Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пензенской области.
По информации Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пензенской области никаких договоров аренды нежилых помещений в здании, закрепленном за Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а - не заключалось и заданий по заключению договоров аренды в указанном здании не давалось. Соглашение об изменении стороны по договору аренды также не заключалось.
Вместе с тем ООО "Виктория" с 1 февраля 2006 года и до настоящего времени занимает нежилые помещения площадью 23,39 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а, которые находятся в государственной собственности Российской Федерации, и осуществляет по указанному адресу свою деятельность, при этом не внося арендную плату в федеральный бюджет.
О том факте, что ООО "Виктория" продолжает находиться в здании УФРС по Пензенской области по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 17а - без оформления необходимого в данном случае договора аренды и согласия представителя собственника - ТУ ФАУФИ УФРС по Пензенской области - было известно. УФРС по Пензенской области было подписано сопроводительное письмо от 12.04.2006 N 07/9670 о направлении в Мингосимущество Пензенской области для подписания акта о прекращении действия договора N 1520 от 15.07.2002 и акта приема-передачи.
Факт осведомленности должностных лиц УФРС по Пензенской области о нахождении ООО "Виктория" в здании по ул. Пушкина, 17а подтверждается также Вашим объяснением, а также тем, что ООО "Виктория" оплачивало УФРС по Пензенской области коммунальные услуги.
В связи с изложенным прокурором Ленинского района г. Пензы вынесены постановления о возбуждении в отношении ООО "Виктория" и директора указанного общества дел об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов.
Никаких мер к освобождению помещения и его использованию по назначению должностными лицами УФРС по Пензенской области не предпринималось, в результате чего размер неосновательного обогащения ООО "Виктория" из-за невнесения арендных платежей составил более 140 тысяч рублей.
Как показала проверка, требования законодательства о государственной регистрации прав в УФРС по Пензенской области в ряде случаев нарушаются, правовая экспертиза представленных на регистрацию документов должным образом не проводится, что в ряде случаев повлекло за собой незаконную государственную регистрацию прав.
Так, при выборочной проверке дел правоустанавливающих документов в УФРС по Пензенской области прокуратурой области было установлено, что 29.11.2007 в УФРС по Пензенской области обратился представитель гражданина Иванова О.В. Турмышов А.А. с заявлением о регистрации права на объект незавершенного строительства в г. Пензе по ул. Чайковского/Средняя, 19.
В деле правоустанавливающих документов N 01/075/2007-576 имеется заявление Турмышова А.А., копия доверенности, копия технического паспорта на объект незавершенного строительства, который содержит планы каждого этажа, таких этажей согласно техпаспорту пять, копия квитанции об оплате госпошлины.
Согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.
До 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
В соответствии с п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации, в т.ч. отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).
Таким образом, объект незавершенного строительства с количеством этажей более трех не является объектом индивидуального жилищного строительства и регистрация права на указанный объект незавершенного строительства должна осуществляться на основании документов, определенных п. 3 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в т.ч. разрешения на строительство и проектной документации.
Указанные документы представителем Иванова О.В. представлены не были. Таким образом, регистрация права собственности Иванова О.В. на объект незавершенного строительства по ул. Чайковского/Средняя, 19 была проведена незаконно.
Кроме того, в деле правоустанавливающих документов имеются документы, подтверждающие, что ранее в 2003 г. Ивановым О.В. по указанному адресу был приобретен у Фафурина И.С. жилой дом 1958 года постройки площадью 87,1 кв. м. Какие-либо документы, подтверждающие прекращение права собственности на указанный дом и его снос в ДПД отсутствуют. Вместе с тем, в ЕГРП имеются сведения о том, что право на указанный дом прекращено.
Следует отметить, что по заявлению Иванова О.В. от 30.11.2007 об ускорении регистрации в связи с выдачей технических условий на газификацию дома было принято решение об ускорении регистрации, свидетельство о регистрации права было незаконно по вышеуказанным основаниям выдано 08.12.2007.
Прокуратурой Спасского района были выявлены нарушения порядка проведения государственной регистрации прав, правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.
Так, выявлены нарушения при государственной регистрации 7 договоров дарения земельных долей участниками общей долевой собственности СПК "Беднодемьяновский" в 2007 - 2008 годах.
В частности, в ходе проверки было установлено, что 29 сентября 2007 года Фролов Н.А., Липин Н.И., Балакина Т.И., Большаков П.В. и другие собственники земельных долей, всего 30 человек (одарители), от имени которых действовал по доверенности Названов В.А., и ООО "Сельназ" (одаряемый), в лице директора Косыренкова С.Б., заключили договор дарения, в соответствии с которым каждый из дарителей подарили одаряемому по 1/702 доле в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4212 га, кадастровый номер 58:02:000000:0051, расположенный по адресу: Пензенская область, Спасский район, земли СПК "Беднодемьяновский" (ранее - АО "Беднодемьяновское"), предназначенный для сельскохозяйственного производства.
В соответствии с данным договором в общую долевую собственность одаряемого - ООО "Сельназ" - перешло 30/702 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4212 га, кадастровый номер 58:02:000000:0051, расположенный по адресу: Пензенская область, Спасский район, земли СПК "Беднодемьяновский" (ранее - АО "Беднодемьяновское"). 1 ноября 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области был зарегистрирован договор дарения от 29 сентября 2007 года, о чем в Едином государственном реестре была произведена регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/007/2007-909 от 1 ноября 2007 года и зарегистрировано право перехода собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 4212 га, расположенный по адресу: 442600, Пензенская область, Спасский район, г. Спасск, СПК "Беднодемьяновский", ООО "Сельназ", выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 58АА N 244938 от 01.11.2007, в Едином государственном реестре произведена регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/007/2007-910 от 1 ноября 2007 года.
Названов В.А. действовал от имени дарителей на основании доверенностей, выданных 27.09.2007. В доверенностях доверители предоставляли Названову В.А. право продать за цену и на условиях по своему усмотрению, либо подарить, либо оформить договор аренды земельной доли сельскохозяйственного назначения, подписывать договор купли-продажи, дарения, аренды, передаточный акт, быть представителем во всех компетентных органах, предприятиях, учреждениях, Управлении Федеральной регистрационной службы, органах технической инвентаризации, налоговых органах, ФГУ "Федеральная кадастровая палата" по Пензенской области. Кроме того, Названову В.А. доверялось произвести выдел в натуре долей в праве на земельные участки, земельных паев и их долей, находящихся на территории СПК "Беднодемьяновский", оформить землеустроительные документы.
В доверенностях, выданных доверителями Названову В.А., не указывалось конкретное лицо, в отношении которого он имел право на заключение договора дарения, чем были нарушены требования ст. 576 ч. 5 ГК РФ.
Фактически выделение земельных участков не производилось, в связи с чем ООО "Сельназ", не являющемуся участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, не могли быть проданы или подарены указанные земельные доли. Тем самым была нарушена ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с порядком проведения государственной регистрации прав, установленным п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", после приема документов проводится их правовая экспертиза и проверка законности сделки. Согласно п. 1 ст. 17 этого же Закона учреждениями юстиции по регистрации прав осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов.
Надлежащее выполнение указанных требований при регистрации права собственности ООО "Сельназ" позволило бы выявить нарушения гражданского законодательства и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Однако, этого не было сделано и регистрация состоялась, хотя имелись предусмотренные п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для отказа в государственной регистрации.
По результатам проведенной проверки прокурором района в Беднодемьяновский районный суд 16.04.2008 направлено заявление в порядке ст. 45 ГПК РФ о признании недействительными договора дарения от 29 сентября 2007 года, регистрационной записи о государственной регистрации договора дарения от 29.09.2007 N 58-58-32/007/2007-909 от 01.11.2007, регистрационной записи о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/007/2007-910 от 01.11.2007, а также и свидетельства о государственной регистрации права от 01.11.2007 серии 58АА N 244938.
Аналогичные нарушения, касающиеся ненадлежащего проведения правовой экспертизы, допущены при государственной регистрации 6 других договоров дарения земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 4212 га, кадастровый номер 58:02:000000:0051, расположенный по адресу: Пензенская область, Спасский район, земли СПК "Беднодемьяновский" (ранее - АО "Беднодемьяновское"):
договор дарения от 11 октября 2007 года 22/702 долей в праве общей долевой собственности, регистрационная запись о государственной регистрации договора дарения от 11.10.2007 N 58-58-32/027/2007-082 от 18.12.2007, регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/027/2007-084 от 18.12.2007, свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2007 серии 58АА N 298820;
договор дарения от 20 ноября 2007 года 23/702 долей в праве общей долевой собственности, регистрационная запись о государственной регистрации договора дарения от 20.11.2007 N 58-58-32/027/2007-141 от 21.12.2007, регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/027/2007-142 от 21.12.2007, свидетельство о государственной регистрации права от 21.12.2007 серии 58АА N 298840;
договор дарения от 26 ноября 2007 года 20/702 долей в праве общей долевой собственности, регистрационная запись о государственной регистрации договора дарения от 26.11.2007 N 58-58-32/027/2007-232 от 10.01.2008, регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/027/2007-233 от 10.01.2008, свидетельство о государственной регистрации права от 10.01.2008 серии 58АА N 299620;
договор дарения от 19 декабря 2007 года 20/702 долей в праве общей долевой собственности, регистрационная запись о государственной регистрации договора дарения от 19.12.2007 N 58-58-32/027/2007-280 от 19.01.2008, регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/027/2007-281 от 19.01.2008, свидетельство о государственной регистрации права от 19.01.2008 серии 58АА N 299664;
договор дарения от 21 декабря 2007 года 18/702 долей в праве общей долевой собственности, регистрационная запись о государственной регистрации договора дарения от 21.12.2007 N 58-58-32/027/2007-326 от 26.01.2008, регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/027/2007-327 от 26.01.2008, свидетельство о государственной регистрации права от 26.01.2008 серии 58АА N 299670,
договор дарения от 15 января 2008 года 22/702 долей в праве общей долевой собственности, регистрационная запись о государственной регистрации договора дарения от 15.01.2008 N 58-58-32/005/2008-028 от 08.02.2008, регистрационная запись о государственной регистрации перехода права собственности N 58-58-32/005/2008-029 от 08.02.2008, свидетельство о государственной регистрации права от 08.02.2008 серии 58АА N 299714.
В ходе настоящей проверки прокуратурой г. Кузнецка было установлено, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 30.05.2007 по делу N А49-2356/2007-112/4 были удовлетворены исковые требования ООО "Агрокомплект" к Администрации Никольского сельсовета, 3-е лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, о государственной регистрации перехода права собственности на 27 объектов недвижимости, принадлежавших ранее колхозу "Путь к коммунизму", исключенному в декабре 2005 года из государственного реестра в связи с завершением процедуры банкротства.
Исковые требования ООО "Агрокомплект" основывались на том, что 09.09.2003 между ООО "Агрокомплект" и колхозом "Путь к коммунизму" был заключен договор купли-продажи на 27 объектов недвижимости. Оплата по данному договору осуществлялась путем зачета встречных требований. В 2003 году производственная деятельность предприятия только начиналась, оборотных денежных средств не хватало, и поэтому общество не смогло произвести государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости, вместе с тем, ООО "Агрокомплект" использовало данное имущество в своей хозяйственной деятельности. В связи с этим общество просило суд зарегистрировать переход права собственности, что судом и было сделано.
Как указано выше в качестве третьего лица по данному делу было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, которое возражало против удовлетворения заявленных требований по тем основаниям, что права на спорные 27 объектов недвижимости за колхозом "Путь к коммунизму" зарегистрированы не были.
По результатам проведенной проверки прокурором Кузнецкого района 26 июня 2007 года было возбуждено уголовное дело в отношении директора колхоза "Путь к коммунизму" Кирьянова А.И. по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 195 УК РФ. Как было установлено, ранее по тем же самым основаниям в Арбитражный суд Пензенской области пыталось обратиться ООО "Альтаир" (дело N А49-6615/2006-174/12) с аналогичными требованиями о государственной регистрации 27 объектов недвижимости колхоза "Путь к коммунизму", только якобы приобретенных по договору купли-продажи от 19.06.2005. Оплата тоже производилась взаимозачетом, и ООО пользовалось этим имуществом.
В качестве третьего лица по данному делу также было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Поняв, что в удовлетворении заявленных требований им будет отказано, т.к. они не могли представить в суд, кроме копий договора и актов приема-передачи, каких-либо других документов, ООО "Альтаир" отказалось от заявленных требований, и производство по делу было прекращено.
В ходе следствия бывший директор колхоза "Путь к коммунизму" Кирьянов показал, что он не поставил в известность арбитражных управляющих об объектах недвижимости, принадлежащих колхозу "Путь к коммунизму", и поэтому в конкурсную массу они не вошли, и фактически колхоз обанкротился по процедуре отсутствующего должника. Договор от 09.09.2003 о якобы продаже 27 объектов недвижимости, в том числе свинарников, кормоцеха и др., ООО "Агрокомплект", как и договор с ООО "Альтаир" от 19.06.2005, он фактически подписал в 2007 году, т.е. когда колхоза уже не было, и, соответственно, колхоз за эти объекты никаких денег не получал.
Несмотря на то, что Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области было участником двух вышеуказанных арбитражных процессов, Управление, при явной невозможности продажи одних и тех же объектов недвижимости разным юридическим лицам - ООО "Альтаир" и ООО "Агрокомплект", не обжаловало вынесенный судебный акт о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости за ООО "Агрокомплект".
В дальнейшем, ООО "Агрокомплект" были сделаны технические паспорта на все 27 объектов недвижимости, однако площади зданий по техническим паспортам и указанные в договоре не соответствуют друг другу (по техническим паспортам площади больше, чем по договору купли-продажи).
Несмотря на то, что в данном случае возник спор о праве, Управление Федеральной регистрационной службы не отказало ООО "Агрокомплект" в государственной регистрации перехода права собственности, а самостоятельно обратилось в арбитражный суд с заявлением о разъяснении исполнения решения суда. Определением Арбитражного суда Пензенской области от 11.10.2007 решение суда в нарушение требований ст. 179 АПК РФ было разъяснено путем изменения площадей объектов недвижимости.
На основании решения Арбитражного суда Пензенской области от 30.05.2007, определения Арбитражного суда Пензенской области от 11.10.2007 и определения об исправлении опечатки от 16.10.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области регистратором Музыкант О.И. по всем объектам недвижимости, а именно: свинарникам, складу, кормоцеху и др. - были произведены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие регистрационные записи и выданы свидетельства о государственной регистрации прав.
Кроме того, постановлениями Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.02.2008 и от 20.03.2008 по делу N А49-2356/07-112/4 решение Арбитражного суда Пензенской области о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости за ООО "Агрокомплект" и о разъяснении исполнения решения суда были отменены по тем основаниям в нарушение требований процессуального законодательства, суд вынес решение на основании копии договора купли-продажи и актов приема-передачи. Ни один подлинный документ в суд представлен не был, и, соответственно, судом копии не заверены. Из протоколов не следует, что подлинники вообще обозревались.
Проведенной проверкой установлено, что в регистрационных делах отсутствуют договоры купли-продажи объектов недвижимости.
Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.04.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Указанные требования Закона при государственной регистрации права собственности ООО "Агрокомплект" на 27 объектов недвижимости в Кузнецком отделе УФРС по Пензенской области были нарушены. Государственная регистрация была осуществлена только на основании вынесенных с грубым нарушением действующего законодательства судебных постановлений.
В ходе проверки установлено, что в ряде отделов Управления предусмотренное Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 N 293, (далее - Административный регламент) максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на государственную регистрацию прав не соблюдается.
Так, нарушения требований Административного регламента в части максимального времени ожидания в очереди при подаче документов на государственную регистрацию прав были выявлены прокурором Пензенского района в Пензенском отделе УФРС.
Тем же прокурором выявлены нарушения срока при подаче документов на государственную регистрацию прав по предварительной записи. Установленное п. 48 Административного регламента максимальное время ожидания в 15 минут превышается. Имеющиеся нарушения Регламента повлекли за собой коллективное обращение граждан к руководителю УФРС по Пензенской области 2 ноября 2007 г.
В Сердобском отделе УФРС по Пензенской области установлено, что во вторник и четверг граждане ожидают приема в очереди в среднем около 1,5 часов.
В Бековском секторе Сердобского отдела УФРС проведенной прокуратурой района проверкой установлено, что имеют место факты, когда гражданин в течение дня не может дождаться своей очереди для подачи документов на государственную регистрацию прав.
С выходом в отделы УФРС по Пензенской области по регистрации прав на недвижимое имущество в г. Пензе оперативными работниками прокуратур районов г. Пензы было также установлено, что максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на государственную регистрацию прав значительно превышает установленное Регламентом. Аналогичные нарушения выявлены Каменским межрайонным прокурором в Каменском отделе УФРС по Пензенской области, прокурором Наровчатского района в Наровчатском секторе Нижнеломовского отдела УФРС.
В нарушение п. 58, п. 62, п. 63, п. 64, п. 66 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 N 293, центральный вход в Колышлейский отдел УФРС по Пензенской области не оборудован пандусом, который позволил бы обеспечить беспрепятственный доступ инвалидов в орган федеральной регистрационной службы. Присутственное место Колышлейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области не оборудовано системой кондиционирования воздуха, системой охраны.
Места информирования, предназначенные для ознакомления заявителей с информационными материалами, не оборудованы столами для возможности оформления документов. Места ожидания не соответствуют комфортным условиям для заявителей и оптимальным условиям работы специалистов. Места для заполнения документов не оборудованы столами (стойками) и обеспечены образцами заполнения документов, бланками заявлений и канцелярскими принадлежностями.
В соответствии с п. 59 Административного регламента центральный вход в здания территориального органа Росрегистрации, его обособленных подразделений должен быть оборудован информационной табличкой (вывеской), содержащей следующую информацию о территориальном органе Росрегистрации, осуществляющем исполнение государственной функции:
наименование,
место нахождения,
режим работы,
адрес официального Интернет-сайта,
телефонные номера и электронный адрес справочной службы.
Как показала проверка в Кузнецком отделе УФРС по Пензенской области в нарушение указанных положений Административного регламента на табличке на входе в здание отсутствуют адрес официального Интернет-сайта и электронный адрес справочной службы.
В нарушение п. п. 8, 11, 56 Административного регламента в Бессоновском отделе УФРС по Пензенской области отсутствует информация о графике работы, адреса Интернет-сайтов и электронной почты и карта-схема расположения органов, в которых заявители могут получить документы, необходимые для государственной регистрации прав, путь от остановок общественного транспорта до отдела не оборудован информационными указателями.
В ходе настоящей проверки прокурорами были выявлены также нарушения правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343.
Как показала проверка, проведенная прокуратурой Бессоновского района, в Бессоновском отделе УФРС по Пензенской области в деле правоустанавливающих документов на земельный участок по адресу: Пензенская обл., Бессоновский район, с. Чемодановка, ул. Фабричная, 48а - содержится кадастровый план земельного участка, по содержанию не соответствующий требованиям действующего законодательства, а именно: в графе "Цель предоставления выписки" указано "в соответствии с заявлением". Согласно правилам оформления кадастрового плана земельного участка N ГЗК-1-Т.О-04-01-01 (утв. Росземкадастром 10 апреля 2001 г.) в строку 17 записывается цель предоставления выписки - "для государственной регистрации прав" (дата регистрации 01.06.2007).
В деле правоустанавливающих документов по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, с. Ухтинка, ул. Рябиновая, 1а - в нарушение ст. 8 Земельного кодекса РФ в договоре, предметом которых являются земельные участки, не указана категория земель (дата регистрации 13.07.2007).
В деле правоустанавливающих документов по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, с. Кижеватово, ул. Молодежная, д. 18, кв. 4 - находятся подлинники квитанции об оплате государственной пошлины, что противоречит требованиям п. 5 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (дата регистрации 27.03.2007).
В записях N 05/005/2007-106 (прием 17.04.2007), 05/007/2007-804 (прием 29.06.2007) книг учета входящих документов не полностью заполнена графа "Регистрируемое право, ограничение (обременение)", а именно: не указан вид регистрируемого права, а только слово "регистрация" (п. 17 Правил).
Тем же прокурором были выявлены нарушения при ведении книг учета выданных свидетельств, оформлении свидетельств о государственной регистрации прав.
При проверке оформления свидетельств о государственной регистрации прав, совершении регистрационных надписей на правоустанавливающих документах, выдаче документов заявителями после завершения процедуры государственной регистрации было установлено, что при выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, с. Чемодановка - была допущена техническая ошибка в указании пола правообладателя Бодиной Любови Петровны (неверный пол - "мужской", верный - "женский").
При выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, с. Бессоновка - была допущена техническая ошибка в отчестве правообладателя: неверная запись - "Саюшева Галина Филиповна", верная запись - "Саюшева Галина Филипповна".
При выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок по адресу: Пензенская область, Бессоновский район, село Грабово - была допущена техническая ошибка в фамилии правообладателя: неверная запись - "Ахмадова Зоя Михайловна", верная запись - "Ахмедова Зоя Михайловна".
По проверенным делам за период работы февраль - октябрь 2007 года Бессоновский отдел УФРС по Пензенской области проводил регистрацию на основании выписок из похозяйственных книг, представляемых на государственную регистрацию права собственности земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, с незаполненной графой "Кадастровый номер земельного участка", хотя сам кадастровый план земельного участка к делу приобщался.
В период работы до сентября 2007 года в делах правоустанавливающих документов на земельные участки, предоставленные гражданам из земель, находящихся в муниципальной собственности, содержатся договоры купли-продажи, согласно которым оплата за земельный участок производится по истечении 7 дней с момента подписания настоящего договора. Подтверждение оплаты по договору не представлено. Государственная регистрация перехода права собственности, влекущего возникновение ипотеки, в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке"). Регистрация ипотеки в силу закона не производилась. Только с сентября 2007 г. о произведенном расчете отдел Росрегистрации начал требовать отдельную справку.
Прокуратурой ЗАТО г. Заречного при проверке дел правоустанавливающих документов было выявлено, что Зареченским отделом Управления Росрегистрации по Пензенской области требования пункта 98 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 N 293, предусматривающего, что решение о приостановлении государственной регистрации прав должно быть принято государственным регистратором не позднее чем за 5 дней до окончания срока регистрации, грубо нарушаются.
В соответствии с делом правоустанавливающих документов N 58:34:0:10:29:0:109 Дюкова Т.В., Дюкова Л.А., Дюкова О.А. подали заявление о регистрации договора мены квартиры 31.07.2007, то есть срок регистрации истекает 31.08.2007. Государственная регистрация была приостановлена 31.08.2007 с нарушением вышеуказанного срока.
Аналогичное нарушение при приостановлении государственной регистрации права собственности выявлено при проверке дел правоустанавливающих документов по заявлениям Свиридова С.К. (представителя ОАО "ПУС") от 03.07.2007 (зарегистрировано 03.09.2007 58-58-34/005/2007-044), от 03.07.2007 (зарегистрировано 03.09.2007 58-58-34/005/2007-043) и др.
Таким образом, лицо, обратившееся за регистрацией, уведомляется о приостановлении государственной регистрации прав в последний день месячного срока и не имеет возможности предоставить необходимые документы до его истечения. В этой связи, с учетом последующего представления дополнительных документов и их проверки срок государственной регистрации прав необоснованно увеличивается, превышая предусмотренный ст. 13 Федерального закона РФ месячный период.
Допущенные нарушения требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним стали возможны вследствие ненадлежащего осуществления должностными лицами Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области своих служебных обязанностей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 24 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации",
требую:
1.Безотлагательно рассмотреть настоящее представление и принять меры к устранению выявленных нарушений законодательства, причин и условий, им способствовавшим.
2.Решить вопрос о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.
3.Представление рассмотреть с участием представителя прокуратуры области, о результатах его рассмотрения сообщить письменно в прокуратуру области в месячный срок, с приложением копии приказа о привлечении виновных лиц к дисциплинарной ответственности.
Заместитель прокурора области
старший советник юстиции
Н.Е.КАНЦЕРОВА