Разъяснение от 06.04.2012 г № Б/Н
Обзор последних изменений в сфере ЖКХ
Вопрос 1.Приняты Правила заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов. Комментарии.
14 февраля 2012 года вышло в свет постановление Правительства Российской Федерации "О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг".
Новым документом утверждены обязательные требования и особенности при заключении управляющей организацией, ТСЖ либо жилищным кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями. Речь идет о снабжении электроэнергией, теплом, горячей и холодной водой, о водоотведении, поставке газа для предоставления коммунальных услуг потребителям.
По сути, это постановление является подробной инструкцией о порядке оформления взаимоотношений между ресурсоснабжающими организациями и коммунальными службами.
Поводом к выпуску этого документа послужили такие обстоятельства, как неопределенность и многочисленные злоупотребления руководителей управляющих организаций, ТСЖ, а также самоуправство снабжающих организаций при предоставлении услуг населению, при котором страдали жители домов. Мало того, снабжающие организации в добровольном порядке прекращают подачу услуг, если некоторые недобросовестные жильцы имеют задолженность перед ними или когда управляющая организация или председатель ЖСК не оплачивает услуги, присвоив денежные средства жителей. В данной ситуации снабжающая организация отключала подачу ресурсов и все жильцы всего дома оставались без воды или тепла.
Принятое Постановление Правительства теперь строго регламентирует содержание договоров на поставку коммунальных ресурсов, обязательные условия, которые должны быть в их текстах. Цель этого документа - пресечь возможность заключения договоров, ущемляющих права потребителей коммунальных услуг. Важно то, что это постановление не только предусматривает заключение договора, а именно обязывает стороны его заключать, даже, если у одной из сторон отсутствуют какие-либо документы.
Постановлением установлено, что перечень документов, указанный в правилах, должен представляться в снабжающую организацию вместе с заявкой. Этот перечень не может быть расширен снабжающей организацией, а отсутствие каких-либо документов не может служить основанием для отказа в заключении договора и предоставлении ресурсов. Требовать предоставления иных документов, не предусмотренных настоящим постановлением, законодатель запрещает.
Это правило ограничивает волокиту снабжающей организации в не предоставлении услуг или отказе в заключении договора по формальным основаниям.
Вопрос 2.Порядок заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями по новым Правилам.
В принятых "Правилах заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами" законодатель в принудительном порядке указал все существенные условия, которые коммунальщики должны прописывать в договоре. Основные из них: сроки предоставления услуг, объем и показатели качества коммунального ресурса, ответственность сторон, порядок, сроки и условия оплаты, условия энергосбережения и установки счетчиков, снятия с них показаний.
Помимо этого, в договоре должны быть предусмотрены меры ответственности сторон за нарушение показателей качества коммунального ресурса, порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб от жильцов на качество услуг, действия сторон в различных нештатных ситуациях (например, сломался счетчик) и многое другое. В документе также приведена формула расчета потребляемых ресурсов при отсутствии общедомовых приборов учета.
Постановлением предусмотрено право ресурсоснабжающей организации на приостановку или ограничение подачи коммунальных ресурсов в аварийных случаях и проведении профилактических мероприятий, а также в случае наличия задолженности потребителей. Однако законодатель установил, что при этом должна быть обеспечена подача коммунальных ресурсов потребителям, добросовестно исполняющим свои обязательства по оплате коммунальной услуги. Для этих целей снабжающая организация вправе заключать договора напрямую с конкретным потребителем, а также уведомить всех потребителей о наличии у их управляющей организации задолженности и о возможности выбора ими новой управляющей компании или формы управления домом.
Все эти условия, порядки и сроки, установленные настоящим постановлением, имеют место в действующем законодательстве, однако не всегда стороны на практике применяют их. Задачей этих правил является, установить обязанность сторон отражать эти условия в договоре в принудительном порядке, чтобы обеспечить соблюдение прав потребителей коммунальных услуг.
Данный документ призван облегчить длительную процедуру заключения договора ресурсоснабжения между ресурсниками и управляющими организациями (или ТСЖ, ЖСК) и четко определить границы их ответственности. А для того чтобы сделать этот процесс еще более простым и открытым, будет разработан примерный договор ресурсоснабжения, которым смогут воспользоваться любые предприятия ЖКХ. Данный документ появится к сентябрю, его создание поручено Минрегиону России с привлечением Федеральной антимонопольной службы.
Вопрос 3.Если на управление домом претендуют сразу две управляющие организации, каков выход из ситуации?
Принятые Правила заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами разъяснили выход из ситуации, которая иной раз складывалась в тех случаях, когда на управление домом претендовали несколько эксплуатирующих организаций, при этом каждая из них обязывала жильцов помещений оплачивать именно их квитанцию. В такой ситуации жильцы становились "заложниками" компаний.
Действительно такая ситуация имела место в некоторых регионах нашей страны и в городе Пензе. В Ассоциацию потребителей Пензенской области поступали обращения граждан, которые были в недоумении, что им приходят счета сразу от двух управляющих компаний. Вторые квитанции приходят тогда, когда на дом претендуют сразу две Управляющие компании. С одной из них по требованию жителей суд расторг договор управления. Но мириться с таким решением коммунальщики не стали и продолжили хозяйствовать. Решиться на оплату таких квитанций жильцам было сложно, все были в замешательстве. Ведь если заплатить одной управляющей компании, а "к власти" придет другая. Неужели снова платить?
Новыми Правилами было установлено, что в случае, если в снабжающую организацию обращаются двое и более лиц с просьбой заключить с ними договор на поставку ресурсов одному и тому же многоквартирному дому, либо, если подается заявка эксплуатирующей организацией в период действия договора с ранее заключенной организацией, то в этой ситуации постановление определяет порядок поведения снабжающей организации.
В этой ситуации законодатель обязывает снабжающую организацию приостановить рассмотрение всех заявок до момента установления правомочий каждой из них на заключение этих договоров, при этом снабжение потребителей не приостанавливается и оплата производиться должна по договору, который был заключен ранее. Снабжающая организация вправе провести проверку соблюдения требований законодательства по созданию и деятельности управляющих компаний, подавших заявку, вплоть до получения решения суда.
Это постановление гарантирует жильцам непрерывную подачу ресурсов для их личных нужд, и они перестают быть "заложниками" споров хозяйствующих субъектов.
Вопрос 4.ТСЖ и ЖСК должны теперь раскрывать информацию о своей деятельности таким же образом, что и управляющие компании.
Постановлением Правительства РФ внесены изменения в "Стандарты раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".
ТСЖ и жилищные кооперативы теперь должны раскрывать информацию о своей деятельности таким же образом, что и управляющие компании. Напомним, принятые ранее стандарты раскрытия информации распространялись только на управляющие компании. Теперь же на сайте органа исполнительной власти субъекта РФ либо на сайте органа местного самоуправления должны отчитываться и ТСЖ и ЖСК.
Кроме этого, они должны размещать информацию на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома в доступном для обозрения месте и предоставлять информацию по запросу жильцов. Но, в отличие от управляющих организаций, ТСЖ и жилищные кооперативы не обязаны раскрывать информацию о своей деятельности на своем собственном сайте.
Состав информации, подлежащий раскрытию ТСЖ и жилищными кооперативами, также имеет некоторые отличия, связанные с их организационно-правовым статусом, от информации, раскрываемой управляющими организациями.
Помимо общей информации (наименование, почтовый адрес, режим работы органов управления и т.д.), бухгалтерской документации и информации, связанной с технологией обслуживания жилого дома, они должны публиковать, в частности:
- протоколы общих собраний членов товарищества или кооператива, на которых рассматривались вопросы содержания дома,
- заключения ревизионной комиссии по результатам проверки годовой бухгалтерской отчетности,
- информацию о размере обязательных платежей и взносов, установленных общим собранием,
- сведения об образовании резервного фонда на проведение текущего и капитального ремонта.
Вопрос 5.Правда ли, что теперь администрация города обязана проверить работу управляющей компании, если на нее пожаловались жильцы?
Действительно, теперь органам местного самоуправления вменено в обязанность проведение проверок управляющих организаций.
Жилищный кодекс был дополнен поправкой, принятой в недавнее время, которая дает органам местного самоуправления полномочия по контролю управляющих компаний, отвечающих за содержание многоквартирных домов.
Согласно нововведениям поводом для проведения проверки управляющей организации является поступившее в орган местного самоуправления обращение жильцов или председателя Совета дома, о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления. В течение пяти дней после такого обращения ОМС обязан организовать проведение проверки деятельности управляющей компании.
В случае если по результатам проверки подтвердятся факты ненадлежащего выполнения управляющей организацией своих обязанностей, ОМС не позднее чем через 15 дней со дня обращения граждан должен созывать собрание в данном доме и определить судьбу этой управляющей организации, то есть для решения вопросов о расторжении договора и о выборе новой управляющей компании, или об изменении способа управления домом.
По мнению законодателей эти положения Жилищного кодекса направлены на то, чтобы защитить прежде всего права граждан от, к сожалению, не всегда совершенной деятельности управляющих организаций. Органы местного самоуправления согласно этим нормам обязаны содействовать гражданам в проведении общих собраний, в выборе способа управления домом и осуществлении контроля и призыва к ответу управляющих организаций.
Для реализации органами местного самоуправления своих полномочий Министерством регионального развития РФ будут разработаны необходимые методические указания о порядке проведения проверок по жалобам граждан на работу управляющих компаний.
Начальник юридического отдела
Общественного движения
"Ассоциация потребителей
Пензенской области"
Ю.С.ВАСИЛЬЕВА