Представление от 29.07.2009 г № 7-5-134-2009
Об устранении нарушений законодательства о защите прав потребителей и жилищного законодательства
Генеральному директору
ОАО "Пензпромстрой"
В.Д. Черкасову
Прокуратурой области по коллективному обращению жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Мира, 19, проведена проверка деятельности ОАО "Пензпромстрой", в ходе которой выявлены нарушения действующего законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Пунктом 6 данной статьи предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Пунктом 3.1.1 типового договора долевого участия в строительстве жилья - 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Мира (в последующем дому присвоен N 19), заключаемого между застройщиком - ОАО "Пензпромстрой" и отдельным гражданином, являющимся дольщиком, предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику квартиру в 3 квартале 2007 года.
Вместе с тем, ОАО "Пензпромстрой" работы по строительству первой очереди данного жилого дома были закончены в сентябре 2007 года. 27.09.2007 Инспекцией Государственного строительного надзора было выдано положительное заключение N 118 о соответствии построенного объекта капитального строительства - 1 блок-секции 9-этажного жилого дома, расположенного по ул. Мира г. Пензы, требованиям технических регламентов и проектной документации.
Лишь 28.09.2007 Администрацией г. Пензы ОАО "Пензпромстрой" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию N RU58304000-048 1 блок-секции данного жилого дома.
В связи с чем, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства, предусмотренный договором, был нарушен.
В соответствии с положениями статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Как следует из пунктов 2.1 и 3.1.2 типового договора долевого участия в строительстве жилья - 9-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Мира (в последующем дому присвоен N 19), заключаемого между ОАО "Пензпромстрой" и отдельным гражданином, застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства жилого дома и обязуется построить дом и передать квартиру, а также предоставить дольщику право ее оформления в собственность.
При этом в силу статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 210 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.
Таким образом, с даты подписания акта передачи, предусмотренного договором, заключаемым ОАО "Пензпромстрой" с конкретным дольщиком, у последнего возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставляемых собственнику в процессе пользования им своим имуществом, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Следовательно, пункт 4.1.2 типового договора долевого участия в строительстве жилья, предусматривающий, что дольщик обязан с момента сдачи строящегося дома в эксплуатацию нести расходы по содержанию и эксплуатации квартиры на основании действующих расценок, независимо от момента государственной регистрации прав на данную квартиру и момента фактического заселения; до момента заключения договоров на потребление энергоресурсов (отопление, электроснабжение, водоснабжение, горячее водоснабжение и газификация), возмещать застройщику затраты по отоплению, электроснабжению, водоснабжению, горячему водоснабжению и газификации квартиры в полном объеме с момента передачи квартиры под отделочные работы либо сдачи строящегося дома в эксплуатацию, вне зависимости от момента фактического заселения квартиры, по выставленным застройщиком счетам, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента выставления счета, противоречит статье 153 Жилищного кодекса РФ и Закону РФ "О защите прав потребителей".
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
Статьей 4 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Если продавец (исполнитель) при заключении договора был поставлен потребителем в известность о конкретных целях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Заключение договора участия в строительстве жилья подразумевает собой инвестирование дольщиком строительства дома и получения квартиры надлежащего качества, пригодной для постоянного проживания, с функционирующими системами инженерно-технического обеспечения.
Согласно пункту 12 Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 до ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию, заказчик обязан выполнить установленные в настоящих Правилах требования, необходимые для подачи ресурсов, с учетом особенностей подключения объектов к отдельным видам сетей инженерно-технического обеспечения.
В нарушение указанных норм на момент ввода дома в эксплуатацию и до настоящего времени электроснабжение квартир в жилом доме смонтировано по временной схеме. В связи с этим лифты в обеих секциях не подключены и не пущены в эксплуатацию.
Кроме того, проведенной прокуратурой области проверкой установлено, что данный дом не газифицирован на момент сдачи дома в эксплуатацию и до настоящего времени.
В результате указанных действий сотрудников ОАО "Пензпромстрой" уже на протяжении двух лет нарушаются права и законные интересы неопределенного круга граждан-жильцов указанного дома, что недопустимо.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 24 Федерального закона РФ "О прокуратуре РФ",
требую:
1.Безотлагательно рассмотреть настоящее представление и в течение месяца принять конкретные меры к устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих.
2.К лицам, виновным в допущенных нарушениях, принять меры дисциплинарного воздействия.
3.О результатах рассмотрения представления и принятых мерах сообщить в прокуратуру области в письменной форме.
Представление рассмотреть с участием прокурора.
Заместитель прокурора области
советник юстиции
А.Н.ЦУКАНОВ